# Martin Štrojsa, realitní makléř Ústí nad Labem

> Martin Štrojsa je realitní makléř REMAX G8 Reality působící v Ústí nad Labem, Litoměřicích a okolí. Zajišťuje prodej, koupi a pronájem nemovitostí, odhad ceny, hypotéky, právní servis a aukce nemovitostí.

Kontakt: +420 606 028 028, martin.strojsa@re-max.cz, Mírové náměstí 3485/35b, 400 01 Ústí nad Labem.

## Služby

### Prodej nemovitostí
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/prodej-nemovitosti/

Řídím prodej od první schůzky po předání klíčů. Cenu i vyjednávání řeším za vás.

### Odhad ceny nemovitosti
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/odhad-ceny-nemovitosti/

Stanovení reálné tržní hodnoty podle aktuální situace na trhu a konkrétní lokality.

### Prezentace nemovitosti
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/prezentace-nemovitosti/

Profesionální foto, video, dron i texty, které zvyšují zájem a podporují lepší cenu.

### Vyřízení hypotéky
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/hypoteky/

Pomáhám zajistit financování nemovitosti ve spolupráci s ověřeným specialistou.

### Právní služby
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/pravni-sluzby/

Smlouvy, advokátní úschova, kontrola závazků i bezpečný převod na katastru.

### Aukce nemovitostí
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/aukce-nemovitosti/

Řízený prodejní proces, který může zvýšit výslednou cenu díky soutěži mezi zájemci.

### Strategická příprava nemovitosti
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/prodej-nemovitosti/strategicka-priprava-nemovitosti/

Příprava nemovitosti a nastavení ceny před vstupem na trh

### Efektivní realizace prodeje
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/prodej-nemovitosti/efektivni-realizace-prodeje/

Průběh prodeje od inzerce po podpis smluv

### Poprodejní servis
URL: https://martinstrojsa.cz/sluzby/prodej-nemovitosti/poprodejni-servis/

Předání nemovitosti, převody a vypořádání po prodeji

## Lokality

- Ústí nad Labem: https://martinstrojsa.cz/lokality/usti-nad-labem/
- Okolí Ústí nad Labem: https://martinstrojsa.cz/lokality/okoli-usti-nad-labem/
- Litoměřice a okolí: https://martinstrojsa.cz/lokality/litomerice-a-okoli/
- Reality Ústí nad Labem – Bukov a Všebořice: https://martinstrojsa.cz/lokality/usti-nad-labem/bukov-a-vseborice/
- Reality Ústí nad Labem – Centrum a Klíše: https://martinstrojsa.cz/lokality/usti-nad-labem/centrum-a-klise/
- Reality Ústí nad Labem – Severní Terasa a Dobětice: https://martinstrojsa.cz/lokality/usti-nad-labem/severni-terasa-a-dobetice/

## Aktuální nabídka nemovitostí

### Prodej rodinného domu, 48 m2, Vrbičany

URL: https://martinstrojsa.cz/prodej-rodinneho-domu-48-m2-vrbicany-443601/

- Typ: Dům
- Lokalita: Vrbičany
- Cena: 1 550 000 Kč
- Užitná plocha: 48 m²
- Plocha pozemku: 158 m²
- Stav: Před rekonstrukcí
- Energetická třída: G
- Stav nabídky: v nabídce

Nabízíme ke koupi menší řadový rodinný dům o dispozici 2+1 v obci Vrbičany, okres Litoměřice. Nemovitost je prodávána v rámci insolvenčního řízení a je vhodná především pro zájemce, kteří hledají dostupnější dům určený k rekonstrukci.

Dům se nachází ve východní části obce, v zástavbě rodinných domů se zahradami. Jedná se o přízemní řadový objekt bez podsklepení, s půdním úložným prostorem. Dispozici tvoří dva pokoje, kuchyně, chodba a koupelna s WC. Podlahová plocha obytné části činí přibližně 48,40 m². Půdní prostor má výměru cca 28 m².

Součástí prodeje jsou pozemky o celkové výměře 158 m². Pozemek je rovinatý a přístup k nemovitosti je zajištěn po zpevněné obecní komunikaci.

Dům je napojen na inženýrské sítě – elektřinu, obecní vodovod, veřejnou kanalizaci a plyn. Vytápění i ohřev vody jsou řešeny plynovým kotlem, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Okna jsou plastová s dvojskly. Dle dostupných informací byly v minulosti provedeny dílčí rekonstrukce, mimo jiné rozvody elektřiny a vody, koupelna, střecha, okna, rozvody plynu a kuchyně.

Celkový stav domu je však nutné hodnotit jako stav před rekonstrukcí. Interiér je zanedbaný a bude vyžadovat výraznější stavební i technické úpravy, včetně vyklizení a modernizace. Nemovitost je proto vhodná pro kupujícího, který počítá s investicí do rekonstrukce a hledá spíše základ pro vlastní bydlení nebo menší nemovitost k dalším úpravám.

Obec Vrbičany nabízí klidnější venkovské prostředí s návazností na okolní zeleň. Základní občanská vybavenost je v místě omezená, za obchody, školami, úřady, sportem či dalšími službami je proto potřeba dojíždět. Výhodou je však poloha přibližně 7 km od Lovosic, kde je k dispozici širší občanská vybavenost, a také velmi dobré napojení na dálnici D8 směrem na Prahu, Ústí nad Labem i Německo. Lokalita je tak vhodná pro zájemce, kteří hledají menší obec a zároveň chtějí zůstat v rozumném dosahu města i hlavních dopravních tahů.

Nemovitost může zaujmout zájemce, kteří hledají menší rodinný dům za dostupnější cenu, akceptují menší obec i rozsah nutných úprav a chtějí si vytvořit bydlení podle vlastních představ.

S ohledem na současný stav vyklizení nemovitosti nejsou v rámci veřejné inzerce zveřejněny fotografie interiéru. Interiérové fotografie a bližší informace budou pomocí emailu poskytnuty vážným zájemcům ihned po reakci na inzerát.

### Prodej rodinného domu, 160 m2, Trmice

URL: https://martinstrojsa.cz/prodej-rodinneho-domu-160-m2-trmice-444146/

- Typ: Dům
- Lokalita: Gogolova, Trmice
- Cena: 3 190 000 Kč
- Užitná plocha: 160 m²
- Plocha pozemku: 255 m²
- Stav: Před rekonstrukcí
- Energetická třída: G
- Stav nabídky: v nabídce

V rámci insolvenčního řízení Vám ke koupi nabízíme řadový rodinný dům v ulici Gogolova v Trmicích, situovaný na pozemku o výměře 255 m². Objekt má dvě nadzemní podlaží, aktuálně nevyužitý půdní prostor a není podsklepený.

Dům nabízí dostatek prostoru pro početnější rodinu i vícegenerační bydlení. V přízemí se nacházejí dvě obytné místnosti, kuchyňský kout a koupelna, v patře pak další tři obytné místnosti, kuchyň a koupelna.

Vytápění bylo v minulosti řešeno ústředním elektrickým topením, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Nemovitost dříve prošla dílčími stavebními úpravami, mezi které patří například výměna plastových oken, zateplení fasády, novější střešní krytina, výměna ústředního vytápění nebo částečná obnova elektroinstalace. Současný technický stav domu ovšem předpokládá rozsáhlejší rekonstrukci včetně řešení statiky z důvodu chybějícího překladu mezi obývacím pokojem a kuchyňským koutem v přízemí.

Součástí nemovitosti je i prostorný dvůr za domem. Parkování je možné na přilehlé veřejné komunikaci.

Pokud hledáte cenově dostupný rodinný dům s dostatkem obytného prostoru a počítáte s jeho rekonstrukcí, neváhejte mě kontaktovat. Rád Vám poskytnu další informace, zašlu kompletní podklady.

### Prostorný byt 4+1 s terasou, lodžií a zahradou v historickém domě, ul. Riegrova, Roudnice nad Labem

URL: https://martinstrojsa.cz/prostorny-byt-4-1-s-terasou-lodzii-a-zahradou-v-historickem-dome-ul-riegrova-roudnice-nad-labem-444516/

- Typ: Byt
- Dispozice: 4 + 1
- Lokalita: Riegrova, Roudnice nad Labem
- Cena: 5 500 000 Kč
- Užitná plocha: 108,2 m²
- Stav: Před rekonstrukcí
- Energetická třída: G
- Stav nabídky: v nabídce

✨ Některé byty zaujmou moderním vybavením, jiné svou atmosférou. Tento prostorný byt 4+1 o výměře 108,2 m² se nachází v prvním patře činžovního domu z roku 1896 na jedné z nejvyhledávanějších adres v Roudnici nad Labem – v ulici Riegrova.

📄 Součástí převodu je spoluvlastnický podíl o velikosti 22/64 na celém domě. V domě jsou pouze dva spoluvlastníci, kteří mají uzavřenou písemnou dohodu o užívání, na jejímž základě je vymezeno užívání jednotlivých částí nemovitosti.

Díky vysokým stropům, původním špaletovým oknům, masivním interiérovým dveřím, zachovalým štukům i kachlovým kamnům si dodnes uchoval charakter tradičního měšťanského bydlení, který moderní výstavba jen stěží nabídne. Velkorysé rozměry jednotlivých místností a dostatek přirozeného světla navíc vytvářejí příjemný a vzdušný obytný prostor.

🛋️ Dispozici tvoří čtyři prostorné pokoje, samostatná kuchyně, koupelna a chodba. Tři pokoje jsou orientovány do ulice, kuchyně a jeden pokoj pak směrem do zahrady. Díky počtu místností nabízí byt dostatek prostoru pro rodinné bydlení, pracovnu, pokoj pro hosty nebo kombinaci bydlení a práce z domova. Na celém podlaží se navíc nachází pouze tento byt, což přispívá k většímu soukromí a klidnějšímu bydlení. 

🌿 Jednou z velkých předností jsou venkovní prostory. K bytu náleží prostorná terasa o výměře 26,18 m², která nabízí příjemné místo pro posezení, odpočinek nebo letní grilování. Součástí užívání je také část zahrady za domem, což je v této lokalitě příjemný bonus. K dispozici je rovněž lodžie o výměře 7,7 m², která rozšiřuje užitný prostor bytu.

K bytu dále náleží dva zděné sklepy a přibližně polovina půdního prostoru. Tyto prostory poskytují praktické zázemí pro ukládání sezónních věcí, sportovního vybavení nebo dalšího majetku domácnosti.

🔥 Vytápění zajišťuje vlastní plynový kotel, ohřev teplé vody elektrický bojler. Koupelna prošla v minulosti rekonstrukcí, ostatní části bytu si zachovaly původní charakter včetně dobových prvků. Nemovitost je proto vhodná pro zájemce, kteří hledají prostorné bydlení v historickém domě a počítají s postupnou stylovou modernizací.

🏛️ Samotný činžovní dům pochází z roku 1896 a svým architektonickým provedením přirozeně zapadá do okolní historické zástavby. Jedná se o typ nabídky, která se na trhu objevuje jen velmi omezeně.

📍 Nespornou výhodou je také samotná lokalita. Riegrova ulice se nachází v bezprostřední blízkosti historického centra Roudnice nad Labem. V pohodlné pěší dostupnosti jsou obchody, restaurace, školy, školky, zdravotnické služby, vlakové nádraží i další občanská vybavenost. Milovníci zeleně ocení blízké Žižkovy sady s rozhlednou, které představují oblíbené místo pro procházky, sport i odpočinek.

Roudnice nad Labem zároveň nabízí velmi dobrou dopravní dostupnost. Výhodou je rychlé napojení na dálnici D8 a pohodlné spojení směrem na Prahu, Ústí nad Labem i další města v regionu. Lokalita tak spojuje výhody bydlení v historickém centru s dobrou dostupností za prací a službami.

📞 Pokud hledáte prostorný byt s jedinečnou atmosférou historického domu, velkorysou dispozicí a venkovním zázemím, rád Vám tuto nemovitost osobně představíme.

### 🌿 Stavební pozemek o výměře 1 342 m2 v obci Krásný les v Krušných horách

URL: https://martinstrojsa.cz/stavebni-pozemek-o-vymere-1-342-m2-v-obci-krasny-les-v-krusnych-horach-442255/

- Typ: Pozemek
- Lokalita: Petrovice
- Cena: 1 490 000 Kč
- Stav nabídky: v nabídce

🏡 Hledáte místo, kde Vás nebude rušit městský shon a kde budete mít přírodu doslova na dosah ruky? V obci Krásný Les v srdci Krušných hor Vám nabízíme ke koupi stavební pozemek o výměře 1 342 m², který představuje ideální příležitost pro výstavbu rodinného domu v klidném venkovském prostředí. 🌲

🌿 Pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu a díky své výměře nabízí dostatek prostoru nejen pro samotné bydlení, ale také pro zahradu, venkovní posezení, dětské zázemí, dílnu nebo další doplňkové využití podle představ budoucích majitelů. Terén je velmi mírně svažitý, což je pro budoucí výstavbu příznivé a zároveň může pomoci přirozenému usazení domu do okolní krajiny.

⚡ Z inženýrských sítí je na patě pozemku umístěna pojistková skříň s elektrickou energií a jističem 3×25 A. Velkou výhodou je také již realizovaný vrt o hloubce 28 metrů, přičemž hladina vody je přibližně v 5 metrech, což znamená vodní sloupec cca 23 metrů. Odpadní vody bude nutné řešit prostřednictvím vlastní čistírny odpadních vod. Pozemek tak nabízí možnost poměrně soběstačného bydlení.

🌲 Krásný Les je malebná obec obklopená lesy, loukami a krajinou Krušných hor. Lokalita osloví především ty, kteří hledají klid, soukromí a aktivní život v přírodě. V okolí se nachází řada cyklotras, přímo obcí vede běžkařská trať Krušnohorská magistrála a dojezdově velmi blízko jsou i další oblíbená místa pro sport a výlety. Lyžařské středisko Telnice je vzdálené přibližně 10 minut jízdy, obec Adolfov jako známý nástupní bod na běžkařské trasy zhruba 7 minut a Tiské stěny přibližně 12 minut.

📍 Přestože se jedná o menší a klidnou obec, základní občanská vybavenost je dobře dostupná. Autobusová zastávka se nachází přibližně 300 metrů od pozemku. Úřad, poštu, základní školu, mateřskou školu i supermarket najdete v Petrovicích, které jsou vzdálené přibližně 7 minut jízdy. Kompletní občanskou vybavenost pak nabízí Ústí nad Labem, kam se dostanete přibližně za 20 minut.

🚗 Výborná je také dopravní dostupnost. Nájezd na dálnici D8 je vzdálený zhruba 4 minuty, do Ústí nad Labem dojedete přibližně za 20 minut, do Drážďan za 30 minut a na okraj Prahy, konkrétně do Letňan, přibližně za 55 minut. Lokalita tak může být zajímavá nejen pro trvalé bydlení, ale i pro ty, kteří chtějí bydlet v přírodě a zároveň zůstat v rozumném dosahu větších měst.

✨ Tato nabídka představuje zajímavou příležitost pro všechny, kteří si chtějí vybudovat vlastní bydlení v prostředí s jedinečnou atmosférou Krušných hor. Pozemek kombinuje klidné venkovské prostředí, dobrou dostupnost, přírodní charakter lokality a praktické technické předpoklady pro budoucí výstavbu.

🔑 Zaujala Vás tato nabídka? Budeme se těšit na osobní setkání a rádi Vám pozemek představíme. 😊

### Pronájem obchodního prostoru, 65 m2, Ústí nad Labem

URL: https://martinstrojsa.cz/pronajem-obchodniho-prostoru-65-m2-usti-nad-labem-443272/

- Typ: Komerční prostor
- Lokalita: Moskevská, Ústí nad Labem-centrum
- Cena: 15 000 Kč / měsíc
- Stav: Velmi dobrý
- Energetická třída: G
- Stav nabídky: v nabídce

Nabízíme Vám k pronájmu obchodní prostor o výměře 65 m² situovaný v přízemí objektu v centru Ústí nad Labem, v ulici Moskevská. Prostor je orientován přímo do ulice a disponuje prosklenou výlohou, která zajišťuje velmi dobrou viditelnost a možnost prezentace provozovny.

Nabízený prostor tvoří levou část původní obchodní jednotky z pohledu z ulice. Díky dispozičnímu řešení objektu je možné tuto část oddělit a využívat jako samostatnou provozovnu. Konkrétní uspořádání je patrné z přiloženého půdorysu.

Prostor je vhodný zejména pro obchod, služby, showroom, menší klientské centrum, kancelářské využití nebo jiné podnikatelské aktivity, které ocení umístění v centru města, dobrou dostupnost a přímý kontakt s ulicí.

Jednotka prošla před pár lety rekonstrukcí a je ve velmi dobrém technickém stavu. Nový nájemce si může prostor po dohodě s vlastníkem upravit podle svých provozních potřeb. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, ohřev teplé vody zajišťuje průtokový ohřívač.

Podružné měřiče elektřiny, plynu a vody jsou vedeny pro celý obchodní prostor v přízemí. V případě pronájmu pouze této části budou provozní náklady rozúčtovány poměrně podle dohody s vlastníkem. Nad rámec nájemného se hradí měsíční záloha na vodné, stočné a poplatek za odvod srážkové vody.

Požadována je vratná kauce ve výši dvou měsíčních nájmů. Provize realitní kanceláře činí jeden měsíční nájem včetně DPH. Prostor je k dispozici ihned.

Díky poloze v centru města, výloze do ulice a možnosti samostatného využití představuje tato nabídka zajímavou příležitost pro podnikatele, kteří hledají menší obchodní nebo kancelářský prostor ve frekventované lokalitě.

V případě zájmu o více informací nebo sjednání prohlídky mě neváhejte kontaktovat.

### Pronájem obchodního prostoru, 130 m2, Ústí nad Labem

URL: https://martinstrojsa.cz/pronajem-obchodniho-prostoru-130-m2-usti-nad-labem-429214/

- Typ: Komerční prostor
- Lokalita: Moskevská, Ústí nad Labem-centrum
- Cena: 35 000 Kč / měsíc
- Stav: Velmi dobrý
- Energetická třída: G
- Stav nabídky: v nabídce

Nabízíme Vám k pronájmu atraktivní obchodní prostory situované v přízemí objektu v centru Ústí nad Labem, v ulici Moskevská. Prostor je orientován přímo do ulice a disponuje prosklenými výlohami, které zajišťují velmi dobrou viditelnost a prezentaci provozovny.

Celková plocha obchodního prostoru činí 130 m². Součástí pronájmu je také suterén domu o výměře 84 m², který je ideální pro skladování, technické zázemí nebo archiv. Obchodní prostory jsou dispozičně řešeny do tvaru písmene U, přičemž středem objektu prochází společná chodba sloužící jako vstup do dalších pater domu. Konkrétní uspořádání místností je patrné z přiloženého půdorysu. Díky stávajícímu dispozičnímu řešení prostor zároveň umožňuje úpravu na dvě menší samostatné provozovny či jednotky. Prostor je vhodný zejména pro obchod, služby nebo kancelářské využití.

Jednotka prošla před několika lety rekonstrukcí a je ve velmi dobrém technickém stavu. Prostory si však nový nájemce může po dohodě s vlastníkem uzpůsobit dle vlastních potřeb. Vytápění je řešeno vlastním plynovým kotlem, ohřev teplé vody zajišťuje průtokový ohřívač. K dispozici jsou samostatné podružné měřiče – elektroměr, plynoměr i vodoměr, což umožňuje přesnou kontrolu provozních nákladů.

Nad rámec nájemného se hradí měsíční záloha ve výši 1 000 Kč na vodné, stočné a poplatek za odvod srážkové vody. Elektřina a plyn se přepisují na nájemce. Požadována je vratná kauce ve výši dvou měsíčních nájmů, provize realitní kanceláře činí jeden měsíční nájem vč. DPH. Prostor je k dispozici ihned.

Díky své poloze v centru města, dobré viditelnosti a variabilnímu využití představuje tato nabídka zajímavou příležitost pro podnikatele hledající reprezentativní zázemí ve frekventované lokalitě.

V případě zájmu o více informací nebo sjednání prohlídky mě neváhejte kontaktovat.

### Moderní novostavba RD 4+kk  se zahradou, terasou a  tepelným čerpadlem | Kladruby u Teplic

URL: https://martinstrojsa.cz/moderni-novostavba-rd-4-kk-se-zahradou-terasou-a-tepelnym-cerpadlem-kladruby-u-teplic-442068/

- Typ: Dům
- Lokalita: Kladruby
- Cena: 8 990 000 Kč
- Užitná plocha: 104 m²
- Plocha pozemku: 416 m²
- Stav: Novostavba
- Energetická třída: A
- Stav nabídky: v nabídce

🏡 Hledáte moderní a energeticky úsporné bydlení s vlastní zahradou a výbornou dostupností do Teplic i na dálnici D8? V obci Kladruby u Teplic Vám nabízíme novostavbu patrového rodinného domu o dispozici 4+kk. Dům je součástí dvojdomu, přičemž každá část disponuje vlastní zahradou, terasou, dvěma parkovacími stáními a díky svému uspořádání nabízí vysokou míru soukromí a komfort srovnatelný se samostatně stojícím rodinným domem.

📐 Užitná plocha domu činí 104 m² a je rozložena do dvou podlaží. V přízemí se nachází zádveří, samostatná toaleta, technická místnost a prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem a přímým vstupem na terasu. V patře jsou k dispozici dva dětské pokoje, ložnice a koupelna. Součástí domu je také vlastní zahrada o výměře přibližně 270 m², která poskytuje dostatek prostoru pro odpočinek, posezení i rodinné aktivity. 🌿

✨ Dům je již kompletně dokončen a připraven k nastěhování. Součástí standardu jsou dokončené koupelny včetně sanity, technologie, oplocení, terénní úpravy i zpevněné plochy. Kuchyňská linka a vybavení interiéru zůstávají na představách budoucích majitelů, kteří si tak mohou bydlení doladit přesně podle svého vkusu.

🧱 Stavba je realizována z kvalitních tvárnic Ytong a osazena okny s trojskly. O tepelný komfort se stará vlastní tepelné čerpadlo vzduch–voda v kombinaci s teplovodním podlahovým vytápěním a centrální rekuperací, které společně zajišťují příjemné vnitřní klima a nízké provozní náklady po celý rok. Standard provedení zahrnuje sádrové omítky, lepené vinylové podlahy, keramickou dlažbu a podhledy s integrovaným LED osvětlením.

🔌 Dům je napojen na elektřinu, vodu a obecní kanalizaci. Součástí jsou dvě parkovací stání a vlastní retenční nádrž pro zachytávání dešťové vody. Samozřejmostí jsou také dokončené terénní úpravy. Pro budoucí majitele je připravena kabeláž pro instalaci wallboxu i příprava pro osazení fotovoltaické elektrárny, což umožňuje další optimalizaci provozních nákladů a připravenost na budoucí požadavky moderního bydlení. ☀️⚡🚗

📍 Kladruby u Teplic patří mezi vyhledávané lokality díky kombinaci krásného prostředí a výborné dopravní dostupnosti. Teplice jsou vzdáleny jen několik minut jízdy a nájezd na dálnici D8 umožňuje pohodlné spojení směrem na Ústí nad Labem i Prahu. Okolí je tvořeno převážně novou rezidenční výstavbou a nabízí příjemné prostředí pro rodinný život. V budoucnu by měla dopravní situaci dále zlepšit plánovaná Kladrubská spojka propojující silnici I/13 s přivaděčem na dálnici D8. 🚗

🔑 Budeme se těšit na osobní setkání při prohlídce, kde Vám dům rádi představíme a zodpovíme veškeré Vaše dotazy. 😊

## Prodané nemovitosti

### Prodej bytu o dispozici 2+kk,  ulice Palachova, Litoměřice

URL: https://martinstrojsa.cz/prodej-bytu-o-dispozici-2-kk-ulice-palachova-litomerice-432303/

- Typ: Byt
- Dispozice: 2 + kk
- Lokalita: Palachova, Předměstí
- Cena: 3 990 000 Kč
- Užitná plocha: 62 m²
- Stav: Velmi dobrý
- Energetická třída: G
- Stav nabídky: prodáno

Nabízíme Vám ke koupi prostorný byt 2+kk s užitnou plochou 62,2 m², doplněný o zděný sklep o velikosti 8,1 m². Byt se nachází v přízemí starší cihlové zástavby v ulici Palachova v Litoměřicích – ve vyhledávané a klidné části města nedaleko centra.

Byt prošel v roce 2009 kompletní rekonstrukcí včetně veškerých rozvodů, podlah, topného systému, kuchyně, koupelny či snížení stropů. Prostor je rozdělen na obývací pokoj s kuchyňským koutem, samostatnou ložnici, oddělenou koupelnu a toaletu a vstupní chodbu s nadstandardním úložným prostorem. Díky vysokým stropům (aktuálně 2,8 m) působí interiér vzdušně a nabízí možnost dalšího chytrého využití prostoru, například formou vyvýšeného spaní. Okna jsou orientována na jihozápad do klidného vnitrobloku, což zajišťuje dostatek denního světla a příjemnou atmosféru bez rušné ulice. 

Cihlový dům má celkem 5 nadzemních podlaží a je dlouhodobě udržovaný. Měsíční příspěvek do fondu oprav činí 1 758 Kč.

Díky virtuální prohlídce si můžete projít nemovitostí z pohodlí svého domova:
https://my.matterport.com/show/?m=3GJVWHzToWs

Ulice Palachova patří mezi vyhledávané lokality v Litoměřicích díky kombinaci klidného prostředí a rychlé dostupnosti centra města. V docházkové vzdálenosti naleznete obchody, restaurace, služby, školy, kavárny i další občanskou vybavenost.

Tento byt představuje ideální volbu pro pár, jednotlivce nebo jako investici k dlouhodobému pronájmu – díky lokalitě a dispozici má velmi dobrý potenciál.

V případě zájmu stačí vyplnit poptávkový formulář – obratem Vám zašleme detailní podklady a informace o dalším postupu včetně možností prohlídky. Těšíme se na osobní setkání.

## FAQ: Prodej bytů a domů
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/

Chcete prodat byt nebo dům v Ústí nad Labem bezpečně, rychle a za co nejlepší cenu? Zde jsou odpovědi na nejčastější otázky k prodeji nemovitostí, od správného načasování přes cenu až po sladění prodeje a koupě nové nemovitosti.

### Jak dlouho obvykle trvá prodej nemovitosti v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/doba-prodeje-nemovitosti/

Obvykle prodej nemovitosti trvá zhruba 1–4 měsíce. Velmi záleží na typu nemovitosti, ceně, lokalitě v rámci města a kvalitě prezentace. V Ústí nad Labem se dobře naceněné byty v žádanějších lokalitách mohou prodat výrazně rychleji než nadhodnocené nemovitosti nebo domy před rekonstrukcí, které bývají v nabídce déle. Aktuální trh navíc podporuje vyšší poptávka než v období ochlazení v roce 2023, mimo jiné díky oživení hypotečního trhu a růstu cen bytů.

V praxi ale neřeším jen to, za jak dlouho se nemovitost prodá, ale hlavně za jakou cenu a s jak vysokou mírou jistoty. Příliš rychlý prodej může znamenat zbytečně nízkou cenu, příliš pomalý naopak často ukazuje na chybné nastavení nabídky. Proto je klíčové správné ocenění, kvalitní příprava nemovitosti a dobře cílený marketing hned od začátku.

### Co všechno zařídím jako váš realitní makléř při prodeji bytu nebo domu v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/realitni-makler-prodej-bytu-domu/

Klientům zajišťuji kompletní prodej nemovitosti od A do Z. Tedy od vstupní konzultace, cenové strategie prodeje a přípravy nemovitosti přes profesionální prezentaci, marketing a prohlídky až po prověření kupujícího, právní servis, bezpečný převod kupní ceny, katastr a předání nemovitosti. Cílem není jen nemovitost vystavit, ale prodat ji bezpečně, profesionálně a za co nejlepších podmínek.

### Kolik stojí realitní služby při prodeji nemovitosti v Ústí nad Labem a okolí?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/cena-realitnich-sluzeb/

Cena realitních služeb se odvíjí od konkrétní zakázky, typu nemovitosti a její hodnoty. Orientačně se odměna za kompletní zajištění prodeje nejčastěji pohybuje v rozmezí 4–5 % z konečné kupní ceny + DPH. Klientům vždy předem transparentně vysvětlím, co je součástí spolupráce a jak je odměna nastavena. Ke každému prodeji přistupuji se stejným standardem kompletní služby – od správného nastavení ceny a profesionální prezentace přes marketing, prohlídky a komunikaci se zájemci až po právní servis, bezpečný převod kupní ceny, podání na katastr, předání nemovitosti i přepis energií.

### Vyplatí se prodávat nemovitost v Ústí nad Labem sám, nebo přes makléře?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/prodej-nemovitosti-bez-maklere/

Nemovitost v Ústí nad Labem lze prodat i bez makléře, ale pro většinu prodávajících to znamená více starostí, vyšší časovou náročnost a také větší riziko chyb při nastavení ceny, výběru kupujícího nebo řešení smluv a převodu. Mým úkolem je celý prodej řídit tak, aby klient nemusel složitě řešit každý detail sám a zároveň prodal bezpečně, profesionálně a za co nejlepších podmínek.

### Jak sladit prodej stávající a koupi nové nemovitosti?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/prodej-a-koupe-nemovitosti/

Sladění prodeje stávající a koupě nové nemovitosti je potřeba řešit časově, finančně i smluvně. V praxi je nejdůležitější vědět, zda budete novou nemovitost financovat až z prodeje té současné, nebo zda máte rezervu či jiné financování i bez návaznosti na prodávanou nemovitost. Podle toho se pak nastavuje celý postup – termíny, rezervace, podpisy, čerpání kupní ceny, předání nemovitosti i případné přechodné období mezi oběma obchody. Cílem je, aby na sebe oba kroky navazovaly a nevznikl zbytečný tlak na čas, cenu ani financování.

Možností je více. Někdy dává smysl nejprve prodat a teprve potom kupovat, jindy lze oba obchody řešit souběžně a správně je smluvně provázat. U některých klientů je vhodné domluvit delší dobu na předání prodávané nemovitosti, přechodné bydlení nebo využít dočasné financování. Právě proto je důležité celou situaci vyhodnotit ještě před zahájením prodeje, aby bylo jasné, jaký postup je bezpečný a ekonomicky dává smysl.

### Co je potřeba zařídit před prodejem bytu v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/pred-prodejem-bytu/

Před zahájením prodeje bytu je potřeba vyřešit několik klíčových kroků – správně nastavit cenu bytu, připravit potřebné podklady a ověřit právní i technický stav nemovitosti. Následně je důležité byt připravit na prezentaci, zajistit kvalitní fotografie a promyslet celou prodejní strategii. Čím lépe je nemovitost připravená na začátku, tím větší je šance na rychlý, bezpečný a cenově úspěšný prodej.

### Liší se strategie prodeje bytu a rodinného domu v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/prodej-bytu-vs-domu/

Ano, prodejní strategie se u bytu a rodinného domu liší. Každý typ nemovitosti má jinou cílovou skupinu a kupující při rozhodování sledují odlišné priority. U bytů bývá klíčová lokalita, dispozice, stav a měsíční náklady, zatímco u rodinných domů hraje větší roli technický stav, pozemek, soukromí, okolí, parkování nebo energetická náročnost. Proto vždy přizpůsobuji cenovou strategii, prezentaci i marketing konkrétní nemovitosti.

### V čem se prodej chalupy nebo chaty v Ústeckém kraji liší od jiných oblastí?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/prodej-chalupy-ustecky-kraj/

Prodej chalupy nebo chaty v Ústeckém kraji má oproti některým jiným oblastem svá specifika. Výhodou regionu je atraktivní přírodní zázemí a obliba lokalit v blízkosti Českého Švýcarska, Labských pískovců, Českého středohoří nebo Krušných hor, které oslovují zájemce hledající rekreaci i celoroční využití. Zároveň je ale důležité správně pracovat s konkrétní lokalitou, dostupností, technickým stavem a realistickým nastavením ceny.

### Na co si dát pozor při prodeji stavebního pozemku v Ústí nad Labem a okolí?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/prodej-stavebniho-pozemku/

U stavebního pozemku je potřeba před prodejem ověřit nejen vlastnictví a údaje v katastru, ale hlavně reálnou zastavitelnost pozemku. Klíčové je zkontrolovat územní plán, přístupovou cestu, dostupnost sítí, případná věcná břemena, ochranná pásma nebo záplavové území. Některá omezení totiž nejsou na první pohled patrná a nelze je spolehlivě vyčíst jen z fyzické prohlídky pozemku. Teprve podle těchto informací lze správně nastavit cenu a pozemek důvěryhodně odprezentovat kupujícím.

### Jak se liší prodej bytu v osobním vlastnictví od družstevního bytu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/prodej-bytu-a-domu/prodej-druzstevniho-bytu/

Prodej bytu v osobním vlastnictví a družstevní byt se liší hlavně z hlediska právního převodu a financování. U osobního vlastnictví se převádí přímo vlastnictví jednotky evidované v katastru nemovitostí. U družstevního bytu se obvykle převádí členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, tedy právo byt užívat. S tím souvisí odlišný postup, jiná dokumentace i specifika při řešení financování i samotného převodu.

## FAQ: Realitní právní servis
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/

Právní zajištění je klíčové pro bezpečný prodej i koupi nemovitosti v Ústí nad Labem a okolí. Zde se dozvíte, jaké smlouvy potřebujete, jak funguje advokátní úschova peněz a jak probíhá převod na katastru včetně řešení zástav, věcných břemen nebo exekucí.

### Jaké smlouvy potřebuji při prodeji bytu nebo domu v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/smlouvy-pri-prodeji-nemovitosti/

Při prodeji nemovitosti nestačí jen kupní smlouva. Standardně je potřeba správně připravit celou smluvní a administrativní dokumentaci tak, aby byl převod bezpečný a bez komplikací. Nejčastěji jde o rezervační smlouvu, kupní smlouvu, smlouvu o úschově kupní ceny a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pokud se v průběhu prodeje řeší například hypotéka, zástavní právo nebo jiné právní omezení, doplňují se i další navazující dokumenty.

U družstevního bytu je situace odlišná. Nepřevádí se vlastnické právo k jednotce zapsané v katastru, ale členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Základním dokumentem proto bývá dohoda o převodu členských práv a povinností, případně navazující dohoda o finančním vyrovnání a smlouva o úschově kupní ceny.

### Je advokátní úschova peněz při prodeji nemovitosti nutná?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/advokatni-uschova-nemovitosti/

Advokátní úschova není při prodeji nemovitosti zákonnou povinností, ale patří mezi klíčové prvky bezpečného převodu kupní ceny. V rámci standardu svých služeb klientům zajišťuji bezpečnou advokátní úschovu u prověřené advokátní kanceláře, se kterou spolupracuji již více než 10 let. Celou kupní cenu nikdy neskládáte do úschovy realitní kanceláře. Pokud by se prodávající a kupující dohodli na jiném typu úschovy, lze využít také notářskou nebo bankovní úschovu, zpravidla mimo standardní rozsah spolupráce.

### Jak je zajištěna bezpečnost advokátní úschovy při prodeji nemovitosti?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/bezpecnost-advokatni-uschovy/

Bezpečnost advokátní úschovy nestojí jen na samotné smlouvě, ale na celém systému kontrol. Peníze jsou vedeny na samostatném účtu úschovy určeném pouze pro konkrétní obchodní případ a s prostředky lze nakládat jen podle přesně sjednaných podmínek. Výplatu peněz přitom nemůže schválit jediná osoba, ale vždy ji autorizují minimálně dva advokáti. Samozřejmostí je také evidence úschovy v Centrální evidenci úschov České advokátní komory, informování smluvních stran o pohybech na účtu a profesní pojištění advokátní kanceláře. Klientům navíc zajišťuji advokátní úschovu u prověřené advokátní kanceláře, se kterou jsem již zrealizoval více než 600 transakcí.

### Jak probíhá převod nemovitosti na katastru v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/prevod-nemovitosti-katastr/

Po podpisu kupní smlouvy a složení celé kupní ceny na účet advokátní úschovy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí spolu s příslušnou smluvní dokumentací. Návrh na vklad včetně autorizované konverze kupní smlouvy zajišťuje přímo pověřený advokát, který vše podává z důvodu urychlení procesu elektronicky prostřednictvím datové schránky. Katastr u nemovitosti nejprve vyznačí plombu a informuje dotčené osoby, že se u ní řeší změna. Následně běží zákonná ochranná lhůta 20 dnů, po jejímž uplynutí katastr rozhodne o povolení vkladu. Pokud je dokumentace v pořádku, zapíše nového vlastníka do katastru a tím je převod dokončen. Z mé dlouhodobé zkušenosti je pracoviště katastru v Ústí nad Labem v těchto případech velmi svižné a při správně připravených podkladech bývá zápis po uplynutí zákonné lhůty proveden zpravidla velmi rychle, často již následující pracovní den.

### Jak se řeší prodej nemovitosti zatížené hypotékou nebo exekucí?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/prodej-nemovitosti-s-hypotekou/

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je dnes běžná situace, ale je potřeba správně nastavit celý postup s bankou i smluvní dokumentací. Do procesu vstupuje zajištění potřebných podkladů od banky prodávající strany, zejména vyčíslení zbývající části úvěru, souhlasu s prodejem, podmínek pro jeho doplacení a následného výmazu zástavního práva. Tyto podklady advokát promítne do smluvní dokumentace a ohlídá bezpečný průběh celé transakce pro obě smluvní strany.

U nemovitosti zatížené exekucí je situace výrazně složitější. Zásadní je zjistit počet exekucí, jejich výši a správně nastavit ochranu prostředků kupující strany, protože tyto případy mohou být velmi komplikované a bez pečlivého právního řešení mohou celý prodej ohrozit.

### Jaká jsou nejčastější právní rizika při prodeji nemovitosti a jak je řešíte?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/realitni-pravni-servis/pravni-rizika-prodeje-nemovitosti/

Nejčastější právní rizika při prodeji nemovitosti vznikají ve chvíli, kdy se podcení prověření právního stavu, smluvní dokumentace nebo bezpečné nastavení celé transakce. V praxi jde nejčastěji o zástavní práva, věcná břemena, exekuce, nedořešené podmínky banky, chyby ve smlouvách, nesprávný postup při úhradě kupní ceny nebo problémy s podklady pro katastr. Častým problémem bývají také nepovolené stavby či stavební úpravy a dále nájemní smlouvy, které mohou při prodeji přecházet na nového vlastníka. U některých případů je potřeba správně vyřešit také PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) a další povinné dokumenty. Mým cílem je tato rizika zachytit včas, vše předem prověřit, správně nastavit ve spolupráci s advokátem smluvní dokumentaci a ohlídat bezpečný průběh celé transakce od podpisu smluv až po přepis energií.

## FAQ: Hypotéka a financování
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/hypoteka-a-financovani/

Praktické informace k hypotéce a financování koupě nemovitosti v Ústí nad Labem. Jaké doklady banka požaduje, kdy má smysl řešit úvěr přes specialistu a jak postupovat, když vám banka hypotéku neschválí nebo potřebujete propojit financování s prodejem vlastní nemovitosti.

### Pomůžete mi zajistit hypotéku na koupi nemovitosti v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/hypoteka-a-financovani/hypoteka-na-koupi-nemovitosti/

Ano, kupujícím umím pomoci se zajištěním hypotéky i úvěru ze stavebního spoření. Spolupracuji s prověřenou hypoteční specialistkou, která porovná možnosti napříč bankami a pomůže vybrat nejvhodnější variantu financování podle konkrétní situace klienta. Pro zájemce je velkou výhodou, že si včas ověří své finanční možnosti a mohou tomu přizpůsobit výběr nemovitosti. Bonitu doporučuji řešit ještě před zahájením hledání, protože rychlost a připravenost hrají na dnešním trhu velmi důležitou roli.

### Je lepší mít hypotéku od vás nebo přímo od banky?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/hypoteka-a-financovani/hypoteka-od-specialisty-nebo-banky/

Přímo v bance získáte vždy jen nabídku konkrétní instituce podle její vlastní metodiky a produktové řady. Každý klient má ale jinou kombinaci příjmů, závazků a plánů, takže nejvhodnější řešení nemusí být vždy tam, kde má vedený běžný účet. Výhodou spolupráce s hypoteční specialistkou je možnost porovnat více bank a najít variantu, která nejlépe odpovídá konkrétní situaci klienta. Častým mýtem je představa, že dlouholetý klient automaticky dostane od své banky nejlepší podmínky. Ve skutečnosti ale banky často v rámci konkurenčního boje nabízejí velmi zajímavé podmínky i novým klientům.

### Co vše musím k doložit k hypotéce na koupi bytu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/hypoteka-a-financovani/doklady-k-hypotece/

K hypotéce na koupi bytu je potřeba doložit především čtyři okruhy podkladů – doklady k vaší osobě, k příjmům, k vašim finančním závazkům a k samotné nemovitosti. Banka standardně požaduje občanský průkaz, případně druhý doklad totožnosti, dále potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání, informace o stávajících úvěrech a dalších závazcích a k bytu rezervační smlouvu, kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Součástí procesu bývá také odhad nemovitosti a podle konkrétní banky mohou být potřeba i další doplňující dokumenty. Přesný seznam se vždy odvíjí od toho, zda jste zaměstnanec, podnikatel, máte spoludlužníka nebo řešíte i další specifika financování.

### Co když mi banka hypotéku neschválí?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/hypoteka-a-financovani/zamitnuti-hypoteky/

Pokud jedna banka hypotéku neschválí, ještě to neznamená, že financování nelze vyřešit jinak. Každá banka má vlastní metodiku a odlišně posuzuje příjmy, závazky, registry i parametry kupované nemovitosti. Právě proto je důležité řešit financování s předstihem a uvést všechny podstatné informace otevřeně hned na začátku. Důkladný prvotní prescoring často pomůže odhalit možné komplikace ještě dříve, než se celý proces zbytečně zdrží. Pokud k zamítnutí přesto dojde, hledají se další varianty – například jiné nastavení úvěru, jiná banka, přizvání spolužadatele nebo dozajištění další nemovitostí.

### Co když potřebuji koupi nové nemovitosti financovat z prodeje své současné?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/hypoteka-a-financovani/koupe-z-prodeje-nemovitosti/

Tohle je velmi častá situace a řešit se dá, jen je potřeba celý postup správně načasovat. Pokud potřebujete koupi nové nemovitosti financovat z prodeje té současné, je zásadní dobře nastavit návaznost obou obchodů – tedy, kdy se bude prodávat, kdy se budou uvolňovat peníze, kdy bude předání a zda budete potřebovat mezidobí na přestěhování nebo dočasné financování. V praxi se nejčastěji hledá řešení, kdy se obě transakce časově propojí tak, aby byl prodej bezpečně dokončen a výtěžek z něj mohl navázat na koupi nové nemovitosti.

Možností je více. Někdy se nejprve prodá stávající nemovitost a teprve poté kupuje nová. Jindy se obchody nastaví tak, aby na sebe navazovaly v krátkém čase. A v některých případech dává smysl využít i dočasné financování, například hypoteční úvěr, předhypoteční řešení nebo jiný překlenovací model, pokud je to ekonomicky rozumné. Klíčové je nic nenechat na poslední chvíli, protože právě špatné načasování bývá nejčastějším důvodem stresu, zbytečných ústupků z ceny nebo komplikací při stěhování.

U těchto případů je proto důležité řešit už na začátku nejen cenu a prodejnost stávající nemovitosti, ale i reálný plán koupě nové. Správně nastavená strategie umí výrazně snížit riziko, že budete pod časovým tlakem nebo že budete muset přijmout nevýhodné podmínky jen proto, abyste stihli navázat jeden obchod na druhý.

## FAQ: Odhad nemovitosti
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/

Potřebujete zjistit reálnou tržní cenu nemovitosti v Ústí nad Labem? Vysvětluji, podle čeho se určuje cena bytu, domu nebo pozemku v různých částech města, jak spolehlivý je online odhad a jak probíhá odborné stanovení ceny.

### Jak zjistím tržní cenu nemovitosti v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/trzni-cena-nemovitosti/

Tržní cenu nemovitosti v Ústí nad Labem nelze spolehlivě určit jen podle inzerce nebo obecných cenových map. Pro správné nastavení kupní ceny je důležité vycházet z dat realizovaných transakcí, z reálně srovnatelných nemovitostí a ze znalosti místního trhu. Do ceny vstupuje celá řada detailů – technický stav, dispozice, podlaží, orientace, stav domu, náklady na bydlení i celková prodejnost. V Ústí nad Labem navíc často rozhodují i velmi jemné lokální rozdíly, protože ceny se mohou výrazně lišit i v rámci jedné části města nebo jedné ulice. Právě proto je zkušenost s místním trhem při stanovení správné ceny zásadní.

### Jak se liší odhad ceny bytu a rodinného domu v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/odhad-ceny-bytu-a-domu/

Odhad ceny bytu a rodinného domu se liší hlavně v tom, jaké parametry mají na výslednou hodnotu největší vliv. U bytu bývá klíčová především lokalita, dispozice, výměra, stav jednotky, podlaží, orientace, stav domu, výše nákladů na bydlení nebo například přítomnost výtahu či balkonu. U rodinného domu vstupuje do ceny kromě lokality a technického stavu také velikost a využitelnost pozemku, stáří a konstrukce domu, způsob vytápění, energetická náročnost, technické zázemí nebo možnosti dalšího rozšíření. U obou typů nemovitostí je navíc důležitá i znalost místního trhu, protože právě v Ústí nad Labem mohou být rozdíly v cenách velmi výrazné i mezi zdánlivě podobnými lokalitami.

### Podle čeho se určuje cena nemovitosti v jednotlivých částech Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/cena-nemovitosti-podle-lokality/

Cena nemovitosti v jednotlivých částech Ústí nad Labem se neurčuje jen podle názvu městské části, ale podle celé řady konkrétních okolností. Rozhoduje mikro lokalita, typ domu, technický stav, dispozice, velikost bytu, občanská vybavenost, dopravní dostupnost i to, za kolik se v daném okolí skutečně prodávají srovnatelné nemovitosti. V praxi proto mohou být rozdíly velmi výrazné i v rámci jednoho města, nebo dokonce jedné městské části – například v jedné lokalitě může být byt nabízen přibližně za 16 tisíc Kč za m², zatímco v jiné lokalitě cena šplhá až k 75 až 80 tisícům Kč za m². Právě proto nelze cenu určovat jen podle obecných cenových map, ale je potřeba vycházet z reálných dat a velmi dobré znalosti místního trhu.

### Je online odhad ceny nemovitosti v Ústí nad Labem spolehlivý?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/online-odhad-nemovitosti/

Online odhad ceny nemovitosti může být užitečný jako první orientace, ale pro stanovení reálné tržní ceny na něj nelze spoléhat bez dalšího posouzení. Algoritmus obvykle nevidí technický stav nemovitosti, kvalitu rekonstrukce, atmosféru konkrétní lokality ani jemné rozdíly mezi ulicemi, které jsou v Ústí nad Labem často cenově zásadní. Pro správné nastavení ceny je proto potřeba pracovat s reálnými daty, srovnatelnými transakcemi a velmi dobrou znalostí místního trhu.

### Jak probíhá odhad ceny nemovitosti u vás a jak dlouho trvá?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/prubeh-odhadu-nemovitosti/

Odhad ceny nemovitosti u mě není automatický výpočet, ale odborné posouzení vycházející z reálných dat, srovnatelných transakcí a znalosti místního trhu. Nejprve si zjistím základní informace o nemovitosti, následně posoudím její stav, parametry, lokalitu a porovnám ji s podobnými nemovitostmi v okolí. U řady nemovitostí doporučuji i osobní prohlídku, protože některé detaily mají na výslednou cenu zásadní vliv a online je nelze přesně vyčíst. Orientační odhad obvykle zpracovávám do 24 hodin, přesnější stanovení ceny pak závisí na typu nemovitosti, rozsahu podkladů a případné osobní prohlídce.

### Je možné váš odhad použít u soudu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/odhad-nemovitosti/odhad-nemovitosti-pro-soud/

Můj odhad ceny nemovitosti slouží primárně pro správné nastavení prodejní strategie a tržní ceny, nikoliv jako znalecký posudek pro účely soudního řízení. Pokud je pro konkrétní situaci potřeba znalecký posudek, je nutné zajistit ocenění zpracované soudním znalcem nebo znaleckou kanceláří. S tím vám mohu pomoci, doporučit vhodný postup a zajistit potřebnou návaznost. Pro klienty zároveň umím zajistit také ocenění nemovitosti pro potřeby pozůstalostního řízení, které se dokládá notáři v rámci dědického řízení.

## FAQ: Reality Ústí nad Labem
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/

Zajímá vás, jak se aktuálně prodávají byty a domy v Ústí nad Labem a které lokality jsou nejžádanější pro bydlení nebo investici? Odpovídám na otázky týkající se trhu s nemovitostmi, včetně informací o cenách, poptávce, investičním potenciálu i typických nemovitostech v lokalitě.

### Za kolik se aktuálně prodávají byty a domy v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/ceny-bytu-a-domu-usti/



### Vyplatí se kupovat byt v centru Ústí nad Labem jako investici na pronájem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/investicni-byt-centrum-usti/

Zda kupovat byt v centru na pronájem záleží na tom, co od investice očekáváte. Pokud je pro vás důležitější stabilnější poptávka po nájmu, lepší občanská vybavenost a snazší pronajatelnost, může být centrum Ústí nad Labem zajímavou volbou. Pokud ale sledujete hlavně co nejvyšší výnos z nájmu, nebývá centrum automaticky nejlepší varianta, protože pořizovací ceny bývají vyšší a výnos pak může být nižší než v levnějších lokalitách. Pro představu: u jednoho aktuálně realizovaného prodeje bytu 2+kk o výměře 50 m² byla dosažená kupní cena 3 114 000 Kč, zatímco reálně dosažitelné nájemné se u podobného bytu pohybuje přibližně kolem 11 až 12 tisíc Kč měsíčně. Investice tedy může dávat smysl, ale vždy je potřeba ji posoudit individuálně podle konkrétní nemovitosti, domu, ulice a cílového typu nájemníka.

### Jaká je poptávka po nemovitostech ve Všebořicích?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/poptavka-nemovitosti-vseborice/

Poptávka po nemovitostech ve Všebořicích je dlouhodobě velmi vysoká, podobně jako na navazujícím Bukově. Jde o oblíbenou okrajovou část města, která nabízí velmi dobré zázemí pro běžné bydlení – v dosahu je široká nabídka obchodů včetně většiny velkých řetězců, restaurace, sportovní vyžití i další služby. Právě kombinace dobré vybavenosti, dostupnosti a celkově příjemného charakteru lokality z ní dělá jednu z částí Ústí nad Labem, o které bývá mezi kupujícími dlouhodobě velký zájem. Jednou z nevýhod je horší dostupnost parkovacích míst – to ale není problém typický jen pro tuto lokalitu.

### Jak se liší trh nemovitostí v Ústí nad Labem a v okolních obcích?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/trh-nemovitosti-usti-a-okoli/

Trh nemovitostí v Ústí nad Labem a v okolních obcích se liší především tím, co kupující v dané lokalitě hledají. Ve městě je větší důraz na byty, dostupnost služeb, MHD, investiční potenciál a celkovou praktičnost bydlení. V okolních obcích bývá poptávka častěji zaměřená na rodinné domy, větší pozemky, více soukromí, klid a zázemí pro rodinný život. S tím souvisí i odlišné vnímání ceny – zatímco v Ústí nad Labem často rozhodují i velmi jemné rozdíly mezi ulicemi a domy, u okolních obcí hraje větší roli celková poloha, dojezd do města, technický stav nemovitosti a kvalita pozemku.

### Jak moc záleží při prodeji v Ústí nad Labem na konkrétní části města?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/prodej-podle-casti-mesta/

Při prodeji nemovitosti v Ústí nad Labem záleží na konkrétní části města opravdu velmi výrazně. Rozdíly nejsou jen mezi jednotlivými městskými částmi, ale často i mezi konkrétními ulicemi, domy nebo jejich bezprostředním okolím. Právě lokalita má zásadní vliv na okruh zájemců, rychlost prodeje i výslednou cenu. V některých částech města kupující více řeší občanskou vybavenost, dostupnost služeb a dopravy, jinde zase klid, parkování, typ okolní zástavby nebo celkovou pověst lokality. Bez dobré znalosti místního trhu proto nelze cenu ani prodejní strategii nastavit přesně.

### Které části Ústí nad Labem jsou nejžádanější pro bydlení?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/nejzadanejsi-casti-usti/

Mezi dlouhodobě žádanější části Ústí nad Labem pro bydlení obvykle patří zejména lokality Klíše, Bukov, Všebořice, Skřivánek a také vybrané části Severní Terasy. Každá z těchto lokalit má trochu jiný charakter, ale společným jmenovatelem bývá lepší vnímaná kvalita bydlení, občanská vybavenost a stabilnější poptávka. Zároveň ale platí, že ani v rámci jedné městské části není situace stejná všude – velkou roli hraje konkrétní ulice, typ domu a bezprostřední okolí. Právě proto je při hodnocení atraktivity lokality potřeba dívat se vždy na mikro lokalitu, ne jen na název části města.

### Které části Ústí nad Labem jsou zajímavé pro investici?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/investice-do-bytu-usti/

Atraktivita jednotlivých částí Ústí nad Labem pro investici se odvíjí hlavně od toho, jaký typ investora jste a co od nemovitosti očekáváte. Pokud hledáte spíše konzervativnější investici se stabilnější poptávkou po nájmu, snazší pronajatelností a lepší budoucí prodejností, bývají zajímavé zejména Bukov, Všebořice, Klíše a Severní Terasa. Právě v těchto lokalitách se obvykle lépe kombinuje poptávka po nájmu s dlouhodobě dobrou prodejností, i když pořizovací ceny bývají vyšší. U nájemného i realizačních cen jsou mezi těmito částmi města rozdíly, ale obecně potvrzují, že jde o lokality se silnou a stabilnější poptávkou.

Pokud jste investor orientovaný hlavně na co nejvyšší hrubý výnos, mohou být zajímavé i levnější části města, kde bývá nižší vstupní cena. V takovém případě je ale potřeba být výrazně opatrnější při výběru konkrétního domu, ulice, technického stavu bytu i cílového typu nájemníka, protože vyšší výnos bývá zpravidla vykoupen vyšším provozním a nájemním rizikem.

Pro investora, který hledá kompromis mezi výnosem a bezpečností, je obvykle nejlepší dívat se nejen na název městské části, ale na konkrétní kombinaci kupní ceny, reálně dosažitelného nájemného, technického stavu, fondu oprav, typu domu a budoucí prodejnosti. Právě v Ústí nad Labem totiž může být investiční rozdíl velmi výrazný i mezi dvěma ulicemi ve stejné části města. Cenové mapy prodaných bytů i přehledy nájemného ukazují, že mikro lokalita a typ domu mají na výslednou ekonomiku investice zásadní vliv.

### Pro koho jsou Bukov a Všebořice vhodné lokality k bydlení?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/bukov-vseborice-bydleni/

Bukov a Všebořice jsou vhodné především pro lidi, kteří hledají kvalitní městské bydlení s velmi dobrou občanskou vybaveností a chtějí mít běžné služby, obchody i volnočasové možnosti v dosahu. Oblíbené bývají hlavně u rodin, párů a lidí, kteří preferují praktické a pohodlné bydlení v jedné ze žádanějších částí Ústí nad Labem. Díky dlouhodobě silné poptávce mohou být lokality zajímavé i pro investory, kteří hledají nemovitost s dobrým potenciálem pronájmu.

### Jaké typické byty a domy se na Severní Terase a v Doběticích nejčastěji prodávají?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/reality-usti-nad-labem/typicke-byty-severni-terasa-dobetice/

Na Severní Terase a v Doběticích se nejčastěji prodávají byty v panelových a bytových domech, typicky dispozice 2+1, 3+1 a 4+1. Vedle nich se v nabídce objevují i menší byty 1+1, 1+kk nebo 2+kk, často po rekonstrukci nebo vhodné jako startovací bydlení či investice. Pro tuto část města je typická především sídlištní a bytová zástavba, která vznikala zejména od 70. let a postupně se rozvíjela až do první poloviny 90. let. Nabídka rodinných domů je zde proto výrazně menší a spíše doplňková. Při prodeji v těchto lokalitách pak nejčastěji rozhoduje dispozice, stav bytu, stav domu, výtah, lodžie, parkování a konkrétní umístění v rámci lokality.

## FAQ: Cena nemovitosti a strategie prodeje
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/

Správně nastavená cena a prodejní strategie zásadně ovlivňují prodej nemovitosti. Odpovídám, jak poznat, že je cena bytu nebo domu nastavená správně, jaké chyby prodávající nejčastěji dělají a kdy má smysl prodat hned nebo naopak počkat.

### Jak poznám, že je prodejní cena nemovitosti správně nastavená?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/spravna-cena-nemovitosti/

Správně nastavenou prodejní cenu neurčujeme jen my, ale vždy především trh – tedy aktuální vztah nabídky a poptávky. Děláme maximum pro to, abychom vycházeli z tržních dat, realizovaných prodejů, aktuální konkurence, technického stavu nemovitosti i zkušeností z místního trhu. Skutečnou reakci trhu ale poznáme až ve chvíli, kdy nemovitost vstoupí do nabídky a začneme sbírat reálné zpětné vazby od zájemců. I to, že se nikdo neozývá, je důležitá zpětná vazba. Pokud je přitom nemovitost správně připravená a odprezentovaná, bývá příčina velmi často právě v nastavené ceně.

### Jak poznám, že moje nemovitost není pod cenou ani nadhodnocená?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/nemovitost-pod-cenou/

To, zda je nemovitost správně naceněná, se pozná především podle kombinace tržních dat, srovnání s podobnými realizovanými prodeji a následné reakce trhu po spuštění nabídky. Cílem je nastavit cenu tak, aby odpovídala reálné tržní hodnotě nemovitosti a zároveň umožnila využít její maximální potenciál na trhu. Pokud je cena nadhodnocená, obvykle se to projeví slabším zájmem, delší dobou na trhu nebo tlakem na pozdější úpravu ceny. Pokud se naopak ukáže, že je zájem o nemovitost výrazně vyšší, než se původně očekávalo, umíme díky nastavené prodejní strategii velmi rychle ověřit její maximální tržní potenciál a využít ho ve prospěch klienta. Výsledná kupní cena tak nemusí odpovídat původně nabízené částce a v případě většího zájmu může i o něco vzrůst. Vždy ale záleží na konkrétní nemovitosti, situaci na trhu a reakci zájemců.

### Co se stane, když nastavím cenu nemovitosti příliš vysoko?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/prilis-vysoka-cena-nemovitosti/

Příliš vysoká cena obvykle nevede k lepšímu výsledku, ale spíše k opačnému efektu. Nemovitost přitahuje méně relevantních zájemců, prodlužuje se doba prodeje a postupně vzniká tlak na cenové úpravy. Trh si navíc velmi rychle všimne, když nabídka neodpovídá realitě, a nemovitost pak může působit jako předražená nebo problematická. Výsledkem často není vyšší prodejní cena, ale delší prodej, horší vyjednávací pozice a ve finále i slabší výsledek, než kdyby byla cena nastavena správně hned na začátku.

### Jaké chyby prodávající nejčastěji dělají při stanovení ceny?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/chyby-pri-stanoveni-ceny/

Nejčastější chybou při stanovení ceny je to, že prodávající vycházejí spíše z vlastního očekávání než z reality trhu. Lidé se často orientují podle nabídkových cen na realitních serverech, podle částky, kterou potřebují nebo by si přáli získat, či podle toho, kolik do nemovitosti investovali. Jenže trh cenu neurčuje podle přání ani podle vložených nákladů, ale podle skutečně dosažitelných cen u srovnatelných nemovitostí, aktuální konkurence, technického stavu, mikro lokality a síly poptávky. Chybou bývá i to, že se podcení rozdíly mezi zdánlivě podobnými nemovitostmi, přestože právě ty mohou mít na výslednou cenu zásadní vliv.

### Je lepší prodat nemovitost hned, nebo s prodejem počkat?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/kdy-prodat-nemovitost/

Zda je lepší prodat nemovitost hned, nebo s prodejem počkat, záleží vždy na konkrétní situaci. Pokud je nemovitost správně připravená, odpovídá aktuální poptávce a dává ekonomický smysl ji prodávat právě teď, většinou nebývá důvod prodej zbytečně odkládat. Čekání má smysl spíše tehdy, pokud víte o konkrétním důvodu, proč by se měla její situace v čase zlepšit – například po dokončení rekonstrukce, právním dořešení, změně využití nebo jiné zásadní úpravě. Samotné spoléhání na to, že trh v budoucnu automaticky poroste, bývá nejisté. V praxi je proto důležitější správně vyhodnotit aktuální stav nemovitosti, místní poptávku a reálnou prodejní strategii než čekat na hypoteticky lepší dobu.

### Jak mikro lokalita ovlivňuje prodejní cenu nemovitosti v Ústí nad Labem?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/cena-nemovitosti-a-strategie-prodeje/mikrolokalita-a-cena-nemovitosti/

Mikro lokalita má v Ústí nad Labem na prodejní cenu nemovitosti často zásadní vliv. Nejde jen o to, ve které části města se nemovitost nachází, ale o konkrétní ulici, dům, bezprostřední okolí, výhled, dostupnost parkování, občanskou vybavenost nebo celkový charakter místa. Právě v Ústí nad Labem navíc často platí, že cenové rozdíly mohou být velmi výrazné i v rámci jedné městské části nebo několika sousedních ulic. Dvě zdánlivě podobné nemovitosti tak mohou mít v praxi odlišnou prodejní cenu jen proto, že každá stojí v jiné mikro lokalitě. Proto při stanovení ceny nestačí vycházet jen z obecných cenových map, ale je potřeba dobře znát místní poměry a reálně dosažené ceny v daném okolí.

## FAQ: Příprava nemovitosti na prodej
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/priprava-nemovitosti-na-prodej/

Dobrá příprava nemovitosti na prodej může výrazně zvednout zájem i cenu. Odpovídám, jaké dokumenty si připravit, do jakých úprav se před prodejem vyplatí investovat a jak byt nebo dům nachystat na focení a prohlídky, aby působil co nejlépe.

### Jaké dokumenty si připravit před prodejem bytu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/priprava-nemovitosti-na-prodej/dokumenty-pred-prodejem-bytu/

Před prodejem bytu je dobré mít připravené nejen dokumenty pro samotný převod, ale i podklady, které budou chtít vidět zájemci a jejich banka. Základem bývá list vlastnictví, nabývací titul, tedy například kupní nebo darovací smlouva, a průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Dále se velmi často hodí evidenční list s rozpisem měsíčních nákladů, potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství vlastníků, informace o případných úvěrech SVJ, prohlášení vlastníka budovy, poslední vyúčtování za elektřinu nebo plyn a další podklady, které pomohou zájemci udělat si přesný obrázek o bytě i domě. U rodinného domu bývá navíc velmi užitečná také projektová dokumentace nebo pasport stavby a informace k provedeným rekonstrukcím či technickým úpravám.

U družstevního bytu je potřeba připravit navíc i dokumenty související s družstvem, například aktuální nájemní smlouvu s družstvem, informace o poplatku za převod družstevního podílu, případně o možnosti a ceně převodu do osobního vlastnictví, pokud jej družstvo umožňuje, a také údaje o anuitě nebo výši úvěru domu připadající na konkrétní byt. Čím lépe jsou tyto podklady připravené na začátku, tím hladší bývá celý průběh prodeje.

### Vyplatí se před prodejem investovat do oprav nebo rekonstrukce?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/priprava-nemovitosti-na-prodej/opravy-pred-prodejem-nemovitosti/

Ne vždy. Před prodejem se obvykle vyplatí investovat spíše do menších úprav a oprav pro celkové zlepšení dojmu z nemovitosti než do rozsáhlé rekonstrukce. Smysl mají zejména opravy viditelných vad, výmalba, úklid, drobné dokončovací práce nebo úpravy, které pomohou nemovitost lépe odprezentovat a odstranit zbytečné překážky při rozhodování zájemců. Naopak větší rekonstrukce se před prodejem často nevrátí v plné výši, protože nový kupující může mít o výsledném provedení, standardu nebo dispozici vlastní představu. Vždy proto záleží na konkrétní nemovitosti, její cílové skupině a poměru mezi náklady na úpravy a jejich reálným dopadem na prodejní cenu a prodejnost.

### Jak připravit byt nebo dům na prodej, aby působil co nejlépe?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/priprava-nemovitosti-na-prodej/priprava-bytu-na-prodej/

Příprava nemovitosti na prodej má velký vliv na první dojem i celkový průběh prodeje. Základem je důkladný úklid, odstranění rušivých prvků, schování osobních věcí a drobné úpravy, díky kterým bude byt nebo dům působit čistě, vzdušně a udržovaně. Důležité je také opravit viditelné nedostatky, postarat se o dostatek světla a připravit nemovitost tak, aby na fotografiích i při prohlídkách co nejlépe vynikl její prostor a potenciál. Cílem není nemovitost zbytečně přestavovat, ale připravit ji tak, aby pro zájemce působila co nejpříjemněji a bez zbytečných překážek při rozhodování.

### Jaké vady nebo problémy je potřeba před prodejem řešit?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/priprava-nemovitosti-na-prodej/vady-pred-prodejem-nemovitosti/

Před prodejem je důležité řešit hlavně takové vady nebo problémy, které mohou ovlivnit důvěru zájemce, možnost financování nebo samotný bezpečný průběh transakce. Typicky jde o právní omezení zapsaná na listu vlastnictví, nepovolené stavební úpravy, chybějící dokumentaci, nevyjasněné vlastnické vztahy, nájemní smlouvy, dluhy vůči SVJ nebo družstvu, technické závady a další skutečnosti, které by mohly prodej zkomplikovat. Ne vždy je nutné vše před prodejem kompletně odstranit, ale zásadní je o problémech vědět včas, správně je pojmenovat a podle toho nastavit další postup, cenu i komunikaci se zájemci.

### Jak připravit nemovitost na focení, aby se prodala za vyšší cenu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/priprava-nemovitosti-na-prodej/foceni-nemovitosti-na-prodej/

Před focením doporučuji nemovitost důkladně uklidit, schovat osobní věci a upravit interiér tak, aby působil čistě, světle a vzdušně. Není cílem nemovitost vyklidit, ale připravit ji tak, aby na fotografiích co nejlépe vynikl její prostor a celkový potenciál. Kvalitní prezentace sice sama o sobě cenu neurčuje, ale výrazně ovlivňuje první dojem, zájem kupujících i celkový výsledek prodeje.

## FAQ: Rizika při koupi nemovitosti
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/

Koupě nemovitosti může skrývat rizika, která je potřeba správně vyřešit. Zde jsou odpovědi na co si dát pozor u listu vlastnictví, nepovolených staveb, skrytých vad, chybějící kolaudace nebo nesouladu údajů v katastru se skutečným stavem.

### Co když chybí kolaudace, povolení nebo jsou na nemovitosti nepovolené úpravy?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/chybi-kolaudace-nemovitosti/

V praxi to znamená, že se nejdříve prověří dokumentace, skutečný stavební stav a navrhne se nejvhodnější řešení. Někdy dává smysl nejprve vše právně a stavebně dořešit, jindy lze nemovitost prodávat i s tímto omezením, ale pouze za předpokladu, že je situace otevřeně popsaná, správně promítnutá do ceny i do celé prodejní strategie. Právě u těchto případů je důležité nic nezamlčet, protože podobné problémy mohou ovlivnit ochotu kupujícího, podmínky banky i samotný převod. Ministerstvo pro místní rozvoj dlouhodobě uvádí, že nepovolené stavby se řeší procesem dodatečného povolení a jen část z nich končí nařízením odstranění stavby.

### Lze prodat nemovitost, která má právní nebo stavební problém?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/prodej-nemovitosti-s-problemem/

Ano, lze, ale vždy záleží na tom, o jaký problém jde, jaký má dopad na převod a zda je předem správně prověřený a transparentně vyřešený v prodejní strategii. Samotná existence právního nebo stavebního problému ještě automaticky neznamená, že je prodej nemožný. Může ale zásadně ovlivnit cenu, okruh zájemců, možnost hypotéky i délku celého procesu.

U právních problémů bývá nejčastější otázkou, co je zapsané v katastru nebo co se do něj zapisuje. Katastr eviduje mimo jiné vlastnická a jiná věcná práva, ale i nájem nebo pacht, takže je potřeba předem přesně vědět, co na nemovitosti vázne a jaký to má dopad na převod. U stavebních problémů je zase zásadní ověřit, zda chybí kolaudace, povolení, nebo jde o nepovolenou úpravu, kterou lze řešit například dodatečným povolením stavby.

### Na co si dát pozor v listu vlastnictví před zahájením prodeje?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/list-vlastnictvi-pred-prodejem/

Před zahájením prodeje je důležité zkontrolovat, zda list vlastnictví odpovídá skutečnému stavu a zda na něm nejsou zapsaná omezení, která by mohla prodej zkomplikovat. Pozornost je potřeba věnovat především vlastníkům a jejich podílům, zástavním právům, věcným břemenům, exekucím, předkupním právům, plombám nebo dalším poznámkám a omezením, která mohou mít vliv na převod nebo financování kupujícího. Důležité je také ověřit, zda souhlasí označení nemovitosti, způsob jejího využití a návaznost na skutečný stav. Právě proto doporučuji list vlastnictví před zahájením prodeje vždy pečlivě projít a podle potřeby navázat i kontrolou další dokumentace.

### Na pozemku je černá stavba. Co s tím?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/cerna-stavba-na-pozemku/

V praxi je potřeba prověřit hlavně to, zda lze stavbu dodatečně povolit, jaké podklady budou potřeba a jaký dopad bude mít její současný stav na budoucí využití pozemku nebo na podmínky banky. U dodatečně povolené dokončené stavby je navíc někdy nutné samostatně řešit i její užívání. Pokud by legalizace možná nebyla, může být ve hře i odstranění stavby. Právě proto je u těchto případů zásadní nejprve zjistit skutečný právní a stavební stav a teprve potom nastavovat další postup. MMR uvádí, že dodatečné povolení a užívání se řeší odděleně, a současná metodika počítá i s řízením o odstranění stavby tam, kde podmínky splněny nejsou.

### Co když zjistím, že má nemovitost skryté vady?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/skryte-vady-nemovitosti/

Největší chybou bývá snaha problém bagatelizovat nebo zatajit. Prodávající totiž odpovídá i za vady, které na nemovitosti existovaly už v době prodeje a na které kupujícího neupozornil, přičemž soudy výslovně dovodily, že obecná smluvní formulace o seznámení kupujícího s technickým stavem sama o sobě odpovědnost za vady nevylučuje. U bytu se navíc odpovědnost může vztahovat i na vady společných částí domu, protože se převádí i spoluvlastnický podíl na nich. Proto je vždy bezpečnější mít podobné vady předem prověřené, popsané a správně uchopené v prodejní strategii.

### Prodávaná nemovitost nemá PENB. Co mám dělat?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/chybi-penb/

Pokud prodávaná nemovitost nemá PENB, je potřeba tuto situaci řešit ještě před zahájením prodeje. U rodinného domu je standardním řešením nechat průkaz energetické náročnosti budovy zpracovat oprávněnou osobou. U bytu je situace odlišná – pokud vám společenství vlastníků na písemné vyžádání průkaz nepředá, lze tuto povinnost nahradit vyúčtováním dodávek energií za poslední tři roky. PENB je navíc potřeba nejen předat kupujícímu, ale také uvádět jeho třídu už v inzerci, takže je dobré mít tuto otázku vyřešenou včas. PENB přitom není jen zákonná formalita. Kupující dnes energetickou náročnost nemovitosti sledují stále více i kvůli provozním nákladům a u úspornějších nemovitostí mohou některé banky zohlednit lepší energetickou třídu i ve výhodnějších podmínkách hypotéky.

### Údaje na katastru nesouhlasí se skutečností. Co mám dělat?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/rizika-pri-koupi-nemovitosti/nesoulad-katastru-se-skutecnosti/

Pokud údaje na katastru nesouhlasí se skutečností, je nejdůležitější nejprve zjistit, o jaký typ nesouladu jde. Může jít buď o chybu v katastrálním zápisu, nebo o situaci, kdy se skutečný stav změnil, ale nebyl dosud do katastru správně promítnut. Podle toho se pak liší i řešení. Pokud je chyba přímo v katastru, lze podat návrh na opravu chybného údaje. Pokud je ale problém v tom, že katastr neodpovídá aktuálnímu stavu nemovitosti, bývá potřeba doložit příslušné listiny, případně zajistit geometrický plán, pasport stavby nebo další podklady k provedení změny.

## FAQ: Daňové povinnosti při prodeji nemovitosti
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/

Odpovědi na dotazy týkající se daní spojených s prodejem nemovitosti, včetně podmínek pro osvobození od daně z příjmu. Kdy se daň platí, jak je to u zděděných nebo družstevních bytů, jaké náklady lze uplatnit a kdy řešíte daň z nemovitých věcí.

### Jaké daně platím při prodeji nemovitosti?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/dane-pri-prodeji-nemovitosti/

Při prodeji nemovitosti se nejčastěji řeší daň z příjmu, a to pouze tehdy, pokud příjem z prodeje nesplňuje podmínky pro osvobození. Samotná daň z nabytí nemovitých věcí je už zrušená, takže tu dnes při prodeji ani koupi neřešíte. Vedle toho je potřeba odlišit také daň z nemovitých věcí, která nesouvisí přímo s prodejem jako takovým, ale s vlastnictvím nemovitosti v daném zdaňovacím období.

### Kdy se při prodeji nemovitosti platí daň z příjmu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/dan-z-prijmu-prodej-nemovitosti/

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se platí tehdy, pokud příjem z prodeje nesplňuje podmínky pro osvobození. U fyzických osob bývá nejčastějším důvodem osvobození to, že měl prodávající v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud tuto podmínku nesplní, může být příjem osvobozen také po uplynutí časového testu vlastnictví – u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 zpravidla po 5 letech, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 zpravidla po 10 letech.

Další možností osvobození je situace, kdy měl prodávající v nemovitosti bydliště kratší dobu než 2 roky, ale získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Naopak pozor je potřeba dát na nemovitosti, které byly zahrnuty v obchodním majetku, protože tam se podmínky osvobození posuzují přísněji a roli hraje i doba od jejich vyřazení z obchodního majetku.

Pokud příjem osvobozený není, uvádí se v daňovém přiznání k dani z příjmů. A pokud je osvobozený příjem vysoký, může navíc vzniknout i oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.

### Kdy je prodej nemovitosti od daně z příjmu osvobozený?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/osvobozeni-od-dane-z-prijmu/

Prodej nemovitosti je od daně z příjmu osvobozený tehdy, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Nejčastěji jde o situaci, kdy měl prodávající v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud tuto podmínku nesplní, může být příjem osvobozen také po uplynutí časového testu vlastnictví – u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 zpravidla po 5 letech, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 zpravidla po 10 letech.

Další možností osvobození je případ, kdy prodávající v nemovitosti bydlel kratší dobu, ale peníze z prodeje použije na obstarání vlastní bytové potřeby. U některých případů je ale potřeba hlídat i další podmínky, například zda nemovitost nebyla zahrnuta v obchodním majetku nebo zda nevzniká oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Proto je vždy důležité posuzovat konkrétní situaci individuálně.

### Jakou daň platím u zděděné nemovitosti?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/dan-zdedena-nemovitost/

U zděděné nemovitosti se při samotném nabytí dědictví daň z příjmu neplatí. Daňová otázka vzniká až ve chvíli, kdy zděděnou nemovitost prodáváte. V takovém případě záleží na tom, zda splníte podmínky pro osvobození od daně z příjmu. U dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do časového testu vlastnictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud podmínky pro osvobození splněny nejsou, daň se nepočítá z celé prodejní ceny, ale z rozdílu mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji. U zděděné nemovitosti přitom bývá zásadní správně určit hodnotu ke dni úmrtí zůstavitele, protože právě ta může vstupovat do základu daně. V praxi proto někdy dává smysl nechat zpracovat znalecký posudek k datu úmrtí a zohlednit také další prokazatelné náklady, například náklady spojené s prodejem nebo doložené investice do nemovitosti. Proto je vždy vhodné posuzovat konkrétní situaci individuálně.

### Kdy se platí daň z nemovitých věcí a jak a kdy se podává daňové přiznání?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/dan-z-nemovitych-veci/

Daň z nemovitých věcí se neplatí při samotném prodeji jako jednorázová transakční daň, ale podle toho, kdo nemovitost vlastní k 1. lednu daného roku. Pokud jste tedy nemovitost k 1. lednu ještě vlastnili, daň za celý daný rok řešíte vy, i když ji později během roku prodáte. Nový vlastník ji pak standardně začne řešit až od následujícího roku.

Daňové přiznání se podává tehdy, když dojde ke změně rozhodné pro vyměření daně nebo ke změně v osobě poplatníka, typicky po koupi, prodeji, darování, dědictví nebo jiné změně vlastnictví. Standardní termín pro podání je do 31. ledna roku, který následuje po roce, kdy ke změně došlo. Přiznání lze podat i elektronicky, například přes portál MOJE daně, kde je dnes k dispozici i předvyplnění z údajů finanční správy a katastru.

Samotná daň je pak zpravidla splatná do 31. května daného roku. Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, běžně se hradí ve dvou splátkách, první do 31. května a druhá do 30. listopadu. Když termín připadne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší následující pracovní den.

### Jak je to s daní při prodeji družstevního bytu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/dan-pri-prodeji-druzstevniho-bytu/

U družstevního bytu se z daňového pohledu neprodává přímo nemovitost zapsaná v katastru, ale převádějí se členská práva a povinnosti spojené s družstevním podílem. I tady může vzniknout daň z příjmu, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození. Příjem z převodu družstevního podílu bývá u fyzické osoby nejčastěji osvobozený tehdy, pokud doba mezi nabytím a převodem podílu přesáhne 5 let.

Pokud příjem z převodu družstevního podílu od daně osvobozený není, daň se nepočítá z celé částky, ale ze základu daně po odečtení prokazatelných výdajů. Do nich obvykle vstupuje nabývací cena družstevního podílu a další doložitelné náklady spojené s převodem. Právě u družstevních bytů bývá důležité správně určit vstupní hodnotu a nepřenášet na ně automaticky pravidla, která platí pro prodej bytu v osobním vlastnictví. Proto je u těchto případů vždy lepší posoudit konkrétní situaci individuálně ještě před prodejem.

### Zdědil jsem družstevní byt, převedl ho do osobního vlastnictví a chci ho prodat. Jak je to s daní z příjmu?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/zdedeny-druzstevni-byt-dan/

U této situace je potřeba rozlišit tři samostatné kroky – dědictví družstevního podílu, převod bytu do osobního vlastnictví a následný prodej jednotky. Samotné nabytí dědictví je od daně z příjmu osvobozené. Daňová otázka vzniká až ve chvíli, kdy po převodu do osobního vlastnictví prodáváte samotný byt jako nemovitou věc. Pro osvobození od daně z příjmu je pak zásadní, zda splníte některou ze zákonných podmínek – nejčastěji bydliště v bytě alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo časový test. U dnešní právní úpravy se časový test u nemovité věci posuzuje od nabytí vlastnického práva k jednotce, tedy typicky od převodu do osobního vlastnictví.

Pokud prodej od daně osvobozený není, daň se nepočítá z celé prodejní ceny, ale ze základu daně po odečtení prokazatelných výdajů. Zákon u příjmů podle § 10 říká, že výdajem je cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle oceňovacího předpisu ke dni nabytí. V praxi je proto u bytu převedeného z družstevního vlastnictví do osobního vlastnictví velmi důležité správně určit hodnotu bytu ke dni nabytí vlastnického práva do osobního vlastnictví. Právě proto se v těchto případech často pracuje se znaleckým posudkem nebo jiným odborně obhajitelným oceněním k datu převodu do osobního vlastnictví, aby byl daňový základ stanoven správně a obhajitelně.

Vedle této vstupní hodnoty mohou do výdajů vstupovat i další prokazatelné náklady, například náklady spojené s prodejem nebo doložené investice do nemovitosti. U těchto případů proto doporučuji neřešit daň až zpětně po prodeji, ale nechat si postup i ocenění zkontrolovat předem.

### Jaké náklady si mohu uplatnit proti příjmu z prodeje nemovitosti?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/naklady-pri-prodeji-nemovitosti/

Pokud příjem z prodeje nemovitosti není od daně z příjmu osvobozený, neplatí se daň automaticky z celé prodejní ceny, ale ze základu daně po odečtení prokazatelných výdajů. Obecně tak mohou do výpočtu vstupovat náklady, které jste prokazatelně vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmu z prodeje. U nemovitostí to bývá typicky pořizovací cena nebo jinak určená vstupní hodnota, náklady spojené s prodejem a v řadě případů také doložené investice do nemovitosti.

V praxi mezi nejčastější uznatelné výdaje patří zejména pořizovací cena nemovitosti, cena určená podle zákonných pravidel u bezúplatně nabyté nemovitosti, provize realitní kanceláře, náklady na právní servis, správní poplatky, znalecké posudky nebo odborná ocenění a také prokazatelné investice do rekonstrukcí či technického zhodnocení. Vždy ale musí být doložitelné a mít přímou souvislost s prodávanou nemovitostí nebo samotným prodejem.

Naopak nestačí jen obecný odhad nebo nepodložené tvrzení, že jste do nemovitosti v minulosti investovali. U daňového posouzení je zásadní mít výdaje doložené smlouvami, fakturami, účtenkami, znaleckým posudkem nebo jinými průkaznými podklady. Právě proto je u složitějších případů vždy lepší řešit daňové dopady ještě před prodejem, ne až zpětně při podání daňového přiznání.

### Jaká hodnota vstupuje do výpočtu daně při prodeji nemovitosti?
URL: https://martinstrojsa.cz/faq/danove-povinnosti-pri-prodeji-nemovitosti/vstupni-hodnota-pro-dan/

Do výpočtu daně při prodeji nemovitosti nevstupuje jen samotná prodejní cena. Pokud prodej není od daně z příjmu osvobozený, vychází se ze základu daně, tedy z příjmu z prodeje sníženého o prokazatelné výdaje. Zjednodušeně řečeno je proto důležité správně určit nejen to, za kolik se nemovitost prodala, ale i to, jaká vstupní hodnota a jaké další náklady proti tomuto příjmu stojí.

U nemovitosti nabyté koupí bývá vstupní hodnotou zpravidla pořizovací cena, tedy cena, za kterou byla nemovitost prokazatelně nabyta. U nemovitosti nabyté bezúplatně, například děděním nebo darem, se vychází z hodnoty určené podle pravidel oceňování majetku ke dni nabytí. Vedle toho mohou do výpočtu vstupovat i další prokazatelné výdaje, například náklady spojené s prodejem nebo doložené investice do nemovitosti.

Právě proto bývá u složitějších případů zásadní správně určit, jaká hodnota je pro daňový výpočet rozhodná. Typicky jde o zděděné nebo darované nemovitosti, převody z družstevního do osobního vlastnictví nebo případy, kdy se do nemovitosti v průběhu let výrazně investovalo. Pokud by byla vstupní hodnota stanovena chybně nebo nebyly doloženy související náklady, může to mít přímý dopad na výslednou daň.

## Další stránky webu

- Úvod: https://martinstrojsa.cz/ (Přehled služeb a aktuální nabídky)
- O mně: https://martinstrojsa.cz/o-mne/ (Zkušenosti, certifikace, přístup)
- Realitní tým: https://martinstrojsa.cz/realitni-tym/ (Lidé kolem prodeje)
- Reference: https://martinstrojsa.cz/reference/ (Hodnocení klientů)
- Kontakt: https://martinstrojsa.cz/kontakt/ (Telefon +420 606 028 028, martin.strojsa@re-max.cz)
- Nemovitosti: https://martinstrojsa.cz/nemovitosti/ (Rozcestník nabídky)
- Aktuální nabídka nemovitostí: https://martinstrojsa.cz/nemovitosti/aktualni-nabidka-nemovitosti/ (Nemovitosti právě na prodej)
- Prodané nemovitosti: https://martinstrojsa.cz/nemovitosti/prodane/ (Reference uskutečněných prodejů)
- Služby: https://martinstrojsa.cz/sluzby/ (Rozcestník realitních služeb)
- Lokality: https://martinstrojsa.cz/lokality/ (Rozcestník lokalit)
- Časté dotazy: https://martinstrojsa.cz/faq/ (Rozcestník FAQ kategorií)
- Zpracování osobních údajů: https://martinstrojsa.cz/zpracovani-osobnich-udaju/ (Informace o zpracování osobních údajů)