Ceny nemovitostí v Ústí nad Labem v roce 2019?

Poslední dobou velmi často slýchávám otázky: „Jaký bude další vývoj realitního trhu? Je o nemovitosti stále zájem? Půjdou ceny ještě nahoru nebo spíše dolů?“ I z tohoto důvodu vznikl tento článek. Rád bych předal můj pohled na tržní situaci u nás v Ústí nad Labem a přidal predikci možného dalšího vývoje.

Rok změn?

Do podzimu loňského roku bylo možné pozorovat trend, kdy existoval zásadní převis poptávky nad nabídkou. Vhodných nemovitostí tedy bylo méně než zájemců, kteří o koupi měli zájem. Ještě ve druhém a třetím kvartále roku 2018 jsem evidoval na jednu nemovitost v průměru cca deset žádostí o prohlídku, a to během jediného týdne od zahájení inzerce v rámci všech důležitých marketingových kanálů.  

Nyní je ovšem situace trochu odlišná. Trh se mírně zpomalil, poptávka poklesla a významný vliv na to mají dle mého názoru dva faktory. Jedním z nich je rozhodnutí České národní banky z října loňského roku o přísnějších kritériích pro získání hypotéčních úvěrů, což samozřejmě ovlivnilo celý realitní trh, tedy nejen zde v Ústí nad Labem. Druhým faktorem jsou stále vyšší nároky prodávajících na cenu.

V lednu tohoto roku klesl dle údajů Fincentrum Hypoindexu počet uzavřených hypotečních úvěrů o více než 27 % oproti loňskému roku a zároveň bylo sjednáno nejméně úvěrů za posledních pět let. Průměrná úroková sazba se nyní pohybuje mírně přes 3 %, ovšem v rámci konkurenčního boje bank a ustálení sazeb ze strany ČNB by mohlo během následujících měsíců dojít ke stabilizaci či dokonce mírnému poklesu sazeb.

Stanovení reálné ceny nemovitosti

Na vývoj cen bydlení mají obecně do značné míry vliv ochota kupujících akceptovat aktuální nabídkové ceny, a také cena půjčovaných peněz. Za poslední roky růstu se ceny nemovitostí v Ústí nad Labem dostaly na úroveň, která je evidentně nad očekáváním kupujících a dochází tak k poklesu poptávky po nemovitostech.

Více než v minulých letech, bych nyní kladl velký důraz na správné stanovení reálné tržní ceny nemovitosti na počátku jejího prodeje. Vlastníci bytů či domů, vzhledem ke zkušenostem z minulých let, totiž stále očekávají další nárůst cen oproti loňskému roku. Situace je ale nyní jiná, a proto lze postupně očekávat prodlužování doby prodeje a zvyšování počtu nabízených nemovitostí na trhu.

Pokud bych mohl dát radu vlastníkům nemovitostí, kteří se chystají svou nemovitost v blízké době prodat, doporučil bych jim, ať si nechají od svého makléře předložit detailně zpracovanou cenovou analýzu na základě skutečně realizovaných transakcí v rámci dané lokality, kde se nemovitost nachází. Nabídkové ceny v inzerci nemusí být většinou ty skutečně zrealizované, které lze následně vyčíst z kupních smluv vložených na katastr nemovitostí. Zpracování reálné tržní analýzy pro klienty zajišťuji zdarma jako součást standardních realitních služeb.

Vývoj cen nemovitostí v Ústí n/L od roku 2014

Vývoj cen na realitním trhu pro nás pravidelně sleduje kolega Iztok Toplak z RE/MAX G8 Reality a dle jeho statistik je nárůst ceny za m2 užitné plochy bytu za poslední čtyři roky stejně markantní jako v jiných regionech. Zatímco se v roce 2014 pohybovala průměrná cena kolem deseti tisíc za metr čtvereční, ve svém maximu na konci roku 2018 činil průměr již 16 929 korun. V rámci Ústí nad Labem ale musíme vzít v potaz fakt, že ceny nemovitostí mají velký cenový rozptyl. Byty v lepších lokalitách a ve stavu po rekonstrukci se obchodovaly i za ceny kolem 25 tisíc za m2, oproti tomu byty v horších lokalitách a před rekonstrukcí i za cenu 5 tisíc korun za m2, dokonce i méně.

Graf: Průměrné realizované ceny bytů v Ústí nad Labem v tis. Kč za 1 m2 plochy bytu

Vhodná investiční příležitost

V porovnání s jinými kraji je celková pořizovací cena nemovitostí stále o dost nižší, a tak byty, zejména v Ústí nad Labem a okolních městech, skýtají velmi zajímavou příležitost pro investici do nemovitostí.

Výnos nemovitosti v zajímavé lokalitě může dosáhnout až 10 % ročně. Jen pro srovnání, Praha se nyní pohybuje na výnosovém procentu kolem 3 – 4 % za rok. Pro klienty, hledající investiční byt, máme proto připravený kompletní balíček služeb, od výběru vhodné lokality, optimální dispozice jednotky, až po zajištění dlouhodobě bezproblémových nájemců.