Rizika při koupi nemovitosti

V praxi to znamená, že se nejdříve prověří dokumentace, skutečný stavební stav a navrhne se nejvhodnější řešení. Někdy dává smysl nejprve vše právně a stavebně dořešit, jindy lze nemovitost prodávat i s tímto omezením, ale pouze za předpokladu, že je situace otevřeně popsaná, správně promítnutá do ceny i do celé prodejní strategie. Právě u těchto případů je důležité nic nezamlčet, protože podobné problémy mohou ovlivnit ochotu kupujícího, podmínky banky i samotný převod. Ministerstvo pro místní rozvoj dlouhodobě uvádí, že nepovolené stavby se řeší procesem dodatečného povolení a jen část z nich končí nařízením odstranění stavby.

Ano, lze, ale vždy záleží na tom, o jaký problém jde, jaký má dopad na převod a zda je předem správně prověřený a transparentně vyřešený v prodejní strategii. Samotná existence právního nebo stavebního problému ještě automaticky neznamená, že je prodej nemožný. Může ale zásadně ovlivnit cenu, okruh zájemců, možnost hypotéky i délku celého procesu.

U právních problémů bývá nejčastější otázkou, co je zapsané v katastru nebo co se do něj zapisuje. Katastr eviduje mimo jiné vlastnická a jiná věcná práva, ale i nájem nebo pacht, takže je potřeba předem přesně vědět, co na nemovitosti vázne a jaký to má dopad na převod. U stavebních problémů je zase zásadní ověřit, zda chybí kolaudace, povolení, nebo jde o nepovolenou úpravu, kterou lze řešit například dodatečným povolením stavby.

Před zahájením prodeje je důležité zkontrolovat, zda list vlastnictví odpovídá skutečnému stavu a zda na něm nejsou zapsaná omezení, která by mohla prodej zkomplikovat. Pozornost je potřeba věnovat především vlastníkům a jejich podílům, zástavním právům, věcným břemenům, exekucím, předkupním právům, plombám nebo dalším poznámkám a omezením, která mohou mít vliv na převod nebo financování kupujícího. Důležité je také ověřit, zda souhlasí označení nemovitosti, způsob jejího využití a návaznost na skutečný stav. Právě proto doporučuji list vlastnictví před zahájením prodeje vždy pečlivě projít a podle potřeby navázat i kontrolou další dokumentace.

V praxi je potřeba prověřit hlavně to, zda lze stavbu dodatečně povolit, jaké podklady budou potřeba a jaký dopad bude mít její současný stav na budoucí využití pozemku nebo na podmínky banky. U dodatečně povolené dokončené stavby je navíc někdy nutné samostatně řešit i její užívání. Pokud by legalizace možná nebyla, může být ve hře i odstranění stavby. Právě proto je u těchto případů zásadní nejprve zjistit skutečný právní a stavební stav a teprve potom nastavovat další postup. MMR uvádí, že dodatečné povolení a užívání se řeší odděleně, a současná metodika počítá i s řízením o odstranění stavby tam, kde podmínky splněny nejsou.

Největší chybou bývá snaha problém bagatelizovat nebo zatajit. Prodávající totiž odpovídá i za vady, které na nemovitosti existovaly už v době prodeje a na které kupujícího neupozornil, přičemž soudy výslovně dovodily, že obecná smluvní formulace o seznámení kupujícího s technickým stavem sama o sobě odpovědnost za vady nevylučuje. U bytu se navíc odpovědnost může vztahovat i na vady společných částí domu, protože se převádí i spoluvlastnický podíl na nich. Proto je vždy bezpečnější mít podobné vady předem prověřené, popsané a správně uchopené v prodejní strategii.

Pokud prodávaná nemovitost nemá PENB, je potřeba tuto situaci řešit ještě před zahájením prodeje. U rodinného domu je standardním řešením nechat průkaz energetické náročnosti budovy zpracovat oprávněnou osobou. U bytu je situace odlišná – pokud vám společenství vlastníků na písemné vyžádání průkaz nepředá, lze tuto povinnost nahradit vyúčtováním dodávek energií za poslední tři roky. PENB je navíc potřeba nejen předat kupujícímu, ale také uvádět jeho třídu už v inzerci, takže je dobré mít tuto otázku vyřešenou včas. PENB přitom není jen zákonná formalita. Kupující dnes energetickou náročnost nemovitosti sledují stále více i kvůli provozním nákladům a u úspornějších nemovitostí mohou některé banky zohlednit lepší energetickou třídu i ve výhodnějších podmínkách hypotéky.

Pokud údaje na katastru nesouhlasí se skutečností, je nejdůležitější nejprve zjistit, o jaký typ nesouladu jde. Může jít buď o chybu v katastrálním zápisu, nebo o situaci, kdy se skutečný stav změnil, ale nebyl dosud do katastru správně promítnut. Podle toho se pak liší i řešení. Pokud je chyba přímo v katastru, lze podat návrh na opravu chybného údaje. Pokud je ale problém v tom, že katastr neodpovídá aktuálnímu stavu nemovitosti, bývá potřeba doložit příslušné listiny, případně zajistit geometrický plán, pasport stavby nebo další podklady k provedení změny.