Jaké náklady si mohu uplatnit proti příjmu z prodeje nemovitosti?

Při prodeji nemovitosti se nejčastěji řeší daň z příjmu, a to pouze tehdy, pokud příjem z prodeje nesplňuje podmínky pro osvobození. Samotná daň z nabytí nemovitých věcí je už zrušená, takže tu dnes při prodeji ani koupi neřešíte. Vedle toho je potřeba odlišit také daň z nemovitých věcí, která nesouvisí přímo s prodejem jako takovým, ale s vlastnictvím nemovitosti v daném zdaňovacím období.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se platí tehdy, pokud příjem z prodeje nesplňuje podmínky pro osvobození. U fyzických osob bývá nejčastějším důvodem osvobození to, že měl prodávající v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud tuto podmínku nesplní, může být příjem osvobozen také po uplynutí časového testu vlastnictví – u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 zpravidla po 5 letech, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 zpravidla po 10 letech.

Další možností osvobození je situace, kdy měl prodávající v nemovitosti bydliště kratší dobu než 2 roky, ale získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Naopak pozor je potřeba dát na nemovitosti, které byly zahrnuty v obchodním majetku, protože tam se podmínky osvobození posuzují přísněji a roli hraje i doba od jejich vyřazení z obchodního majetku.

Pokud příjem osvobozený není, uvádí se v daňovém přiznání k dani z příjmů. A pokud je osvobozený příjem vysoký, může navíc vzniknout i oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.

Prodej nemovitosti je od daně z příjmu osvobozený tehdy, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Nejčastěji jde o situaci, kdy měl prodávající v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud tuto podmínku nesplní, může být příjem osvobozen také po uplynutí časového testu vlastnictví – u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 zpravidla po 5 letech, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 zpravidla po 10 letech.

Další možností osvobození je případ, kdy prodávající v nemovitosti bydlel kratší dobu, ale peníze z prodeje použije na obstarání vlastní bytové potřeby. U některých případů je ale potřeba hlídat i další podmínky, například zda nemovitost nebyla zahrnuta v obchodním majetku nebo zda nevzniká oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Proto je vždy důležité posuzovat konkrétní situaci individuálně.

U zděděné nemovitosti se při samotném nabytí dědictví daň z příjmu neplatí. Daňová otázka vzniká až ve chvíli, kdy zděděnou nemovitost prodáváte. V takovém případě záleží na tom, zda splníte podmínky pro osvobození od daně z příjmu. U dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do časového testu vlastnictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud podmínky pro osvobození splněny nejsou, daň se nepočítá z celé prodejní ceny, ale z rozdílu mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji. U zděděné nemovitosti přitom bývá zásadní správně určit hodnotu ke dni úmrtí zůstavitele, protože právě ta může vstupovat do základu daně. V praxi proto někdy dává smysl nechat zpracovat znalecký posudek k datu úmrtí a zohlednit také další prokazatelné náklady, například náklady spojené s prodejem nebo doložené investice do nemovitosti. Proto je vždy vhodné posuzovat konkrétní situaci individuálně.

Daň z nemovitých věcí se neplatí při samotném prodeji jako jednorázová transakční daň, ale podle toho, kdo nemovitost vlastní k 1. lednu daného roku. Pokud jste tedy nemovitost k 1. lednu ještě vlastnili, daň za celý daný rok řešíte vy, i když ji později během roku prodáte. Nový vlastník ji pak standardně začne řešit až od následujícího roku.

Daňové přiznání se podává tehdy, když dojde ke změně rozhodné pro vyměření daně nebo ke změně v osobě poplatníka, typicky po koupi, prodeji, darování, dědictví nebo jiné změně vlastnictví. Standardní termín pro podání je do 31. ledna roku, který následuje po roce, kdy ke změně došlo. Přiznání lze podat i elektronicky, například přes portál MOJE daně, kde je dnes k dispozici i předvyplnění z údajů finanční správy a katastru.

Samotná daň je pak zpravidla splatná do 31. května daného roku. Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, běžně se hradí ve dvou splátkách, první do 31. května a druhá do 30. listopadu. Když termín připadne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší následující pracovní den.

U družstevního bytu se z daňového pohledu neprodává přímo nemovitost zapsaná v katastru, ale převádějí se členská práva a povinnosti spojené s družstevním podílem. I tady může vzniknout daň z příjmu, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození. Příjem z převodu družstevního podílu bývá u fyzické osoby nejčastěji osvobozený tehdy, pokud doba mezi nabytím a převodem podílu přesáhne 5 let.

Pokud příjem z převodu družstevního podílu od daně osvobozený není, daň se nepočítá z celé částky, ale ze základu daně po odečtení prokazatelných výdajů. Do nich obvykle vstupuje nabývací cena družstevního podílu a další doložitelné náklady spojené s převodem. Právě u družstevních bytů bývá důležité správně určit vstupní hodnotu a nepřenášet na ně automaticky pravidla, která platí pro prodej bytu v osobním vlastnictví. Proto je u těchto případů vždy lepší posoudit konkrétní situaci individuálně ještě před prodejem.

U této situace je potřeba rozlišit tři samostatné kroky – dědictví družstevního podílu, převod bytu do osobního vlastnictví a následný prodej jednotky. Samotné nabytí dědictví je od daně z příjmu osvobozené. Daňová otázka vzniká až ve chvíli, kdy po převodu do osobního vlastnictví prodáváte samotný byt jako nemovitou věc. Pro osvobození od daně z příjmu je pak zásadní, zda splníte některou ze zákonných podmínek – nejčastěji bydliště v bytě alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo časový test. U dnešní právní úpravy se časový test u nemovité věci posuzuje od nabytí vlastnického práva k jednotce, tedy typicky od převodu do osobního vlastnictví.

Pokud prodej od daně osvobozený není, daň se nepočítá z celé prodejní ceny, ale ze základu daně po odečtení prokazatelných výdajů. Zákon u příjmů podle § 10 říká, že výdajem je cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle oceňovacího předpisu ke dni nabytí. V praxi je proto u bytu převedeného z družstevního vlastnictví do osobního vlastnictví velmi důležité správně určit hodnotu bytu ke dni nabytí vlastnického práva do osobního vlastnictví. Právě proto se v těchto případech často pracuje se znaleckým posudkem nebo jiným odborně obhajitelným oceněním k datu převodu do osobního vlastnictví, aby byl daňový základ stanoven správně a obhajitelně.

Vedle této vstupní hodnoty mohou do výdajů vstupovat i další prokazatelné náklady, například náklady spojené s prodejem nebo doložené investice do nemovitosti. U těchto případů proto doporučuji neřešit daň až zpětně po prodeji, ale nechat si postup i ocenění zkontrolovat předem.

Pokud příjem z prodeje nemovitosti není od daně z příjmu osvobozený, neplatí se daň automaticky z celé prodejní ceny, ale ze základu daně po odečtení prokazatelných výdajů. Obecně tak mohou do výpočtu vstupovat náklady, které jste prokazatelně vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmu z prodeje. U nemovitostí to bývá typicky pořizovací cena nebo jinak určená vstupní hodnota, náklady spojené s prodejem a v řadě případů také doložené investice do nemovitosti.

V praxi mezi nejčastější uznatelné výdaje patří zejména pořizovací cena nemovitosti, cena určená podle zákonných pravidel u bezúplatně nabyté nemovitosti, provize realitní kanceláře, náklady na právní servis, správní poplatky, znalecké posudky nebo odborná ocenění a také prokazatelné investice do rekonstrukcí či technického zhodnocení. Vždy ale musí být doložitelné a mít přímou souvislost s prodávanou nemovitostí nebo samotným prodejem.

Naopak nestačí jen obecný odhad nebo nepodložené tvrzení, že jste do nemovitosti v minulosti investovali. U daňového posouzení je zásadní mít výdaje doložené smlouvami, fakturami, účtenkami, znaleckým posudkem nebo jinými průkaznými podklady. Právě proto je u složitějších případů vždy lepší řešit daňové dopady ještě před prodejem, ne až zpětně při podání daňového přiznání.

Do výpočtu daně při prodeji nemovitosti nevstupuje jen samotná prodejní cena. Pokud prodej není od daně z příjmu osvobozený, vychází se ze základu daně, tedy z příjmu z prodeje sníženého o prokazatelné výdaje. Zjednodušeně řečeno je proto důležité správně určit nejen to, za kolik se nemovitost prodala, ale i to, jaká vstupní hodnota a jaké další náklady proti tomuto příjmu stojí.

U nemovitosti nabyté koupí bývá vstupní hodnotou zpravidla pořizovací cena, tedy cena, za kterou byla nemovitost prokazatelně nabyta. U nemovitosti nabyté bezúplatně, například děděním nebo darem, se vychází z hodnoty určené podle pravidel oceňování majetku ke dni nabytí. Vedle toho mohou do výpočtu vstupovat i další prokazatelné výdaje, například náklady spojené s prodejem nebo doložené investice do nemovitosti.

Právě proto bývá u složitějších případů zásadní správně určit, jaká hodnota je pro daňový výpočet rozhodná. Typicky jde o zděděné nebo darované nemovitosti, převody z družstevního do osobního vlastnictví nebo případy, kdy se do nemovitosti v průběhu let výrazně investovalo. Pokud by byla vstupní hodnota stanovena chybně nebo nebyly doloženy související náklady, může to mít přímý dopad na výslednou daň.