Vyplatí se před prodejem investovat do oprav nebo rekonstrukce?

Před prodejem bytu je dobré mít připravené nejen dokumenty pro samotný převod, ale i podklady, které budou chtít vidět zájemci a jejich banka. Základem bývá list vlastnictví, nabývací titul, tedy například kupní nebo darovací smlouva, a průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Dále se velmi často hodí evidenční list s rozpisem měsíčních nákladů, potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství vlastníků, informace o případných úvěrech SVJ, prohlášení vlastníka budovy, poslední vyúčtování za elektřinu nebo plyn a další podklady, které pomohou zájemci udělat si přesný obrázek o bytě i domě. U rodinného domu bývá navíc velmi užitečná také projektová dokumentace nebo pasport stavby a informace k provedeným rekonstrukcím či technickým úpravám.

U družstevního bytu je potřeba připravit navíc i dokumenty související s družstvem, například aktuální nájemní smlouvu s družstvem, informace o poplatku za převod družstevního podílu, případně o možnosti a ceně převodu do osobního vlastnictví, pokud jej družstvo umožňuje, a také údaje o anuitě nebo výši úvěru domu připadající na konkrétní byt. Čím lépe jsou tyto podklady připravené na začátku, tím hladší bývá celý průběh prodeje.

Ne vždy. Před prodejem se obvykle vyplatí investovat spíše do menších úprav a oprav pro celkové zlepšení dojmu z nemovitosti než do rozsáhlé rekonstrukce. Smysl mají zejména opravy viditelných vad, výmalba, úklid, drobné dokončovací práce nebo úpravy, které pomohou nemovitost lépe odprezentovat a odstranit zbytečné překážky při rozhodování zájemců. Naopak větší rekonstrukce se před prodejem často nevrátí v plné výši, protože nový kupující může mít o výsledném provedení, standardu nebo dispozici vlastní představu. Vždy proto záleží na konkrétní nemovitosti, její cílové skupině a poměru mezi náklady na úpravy a jejich reálným dopadem na prodejní cenu a prodejnost.

Příprava nemovitosti na prodej má velký vliv na první dojem i celkový průběh prodeje. Základem je důkladný úklid, odstranění rušivých prvků, schování osobních věcí a drobné úpravy, díky kterým bude byt nebo dům působit čistě, vzdušně a udržovaně. Důležité je také opravit viditelné nedostatky, postarat se o dostatek světla a připravit nemovitost tak, aby na fotografiích i při prohlídkách co nejlépe vynikl její prostor a potenciál. Cílem není nemovitost zbytečně přestavovat, ale připravit ji tak, aby pro zájemce působila co nejpříjemněji a bez zbytečných překážek při rozhodování.

Před prodejem je důležité řešit hlavně takové vady nebo problémy, které mohou ovlivnit důvěru zájemce, možnost financování nebo samotný bezpečný průběh transakce. Typicky jde o právní omezení zapsaná na listu vlastnictví, nepovolené stavební úpravy, chybějící dokumentaci, nevyjasněné vlastnické vztahy, nájemní smlouvy, dluhy vůči SVJ nebo družstvu, technické závady a další skutečnosti, které by mohly prodej zkomplikovat. Ne vždy je nutné vše před prodejem kompletně odstranit, ale zásadní je o problémech vědět včas, správně je pojmenovat a podle toho nastavit další postup, cenu i komunikaci se zájemci.

Před focením doporučuji nemovitost důkladně uklidit, schovat osobní věci a upravit interiér tak, aby působil čistě, světle a vzdušně. Není cílem nemovitost vyklidit, ale připravit ji tak, aby na fotografiích co nejlépe vynikl její prostor a celkový potenciál. Kvalitní prezentace sice sama o sobě cenu neurčuje, ale výrazně ovlivňuje první dojem, zájem kupujících i celkový výsledek prodeje.