Jaké smlouvy potřebuji při prodeji bytu nebo domu v Ústí nad Labem?

Při prodeji nemovitosti nestačí jen kupní smlouva. Standardně je potřeba správně připravit celou smluvní a administrativní dokumentaci tak, aby byl převod bezpečný a bez komplikací. Nejčastěji jde o rezervační smlouvu, kupní smlouvu, smlouvu o úschově kupní ceny a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pokud se v průběhu prodeje řeší například hypotéka, zástavní právo nebo jiné právní omezení, doplňují se i další navazující dokumenty.

U družstevního bytu je situace odlišná. Nepřevádí se vlastnické právo k jednotce zapsané v katastru, ale členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Základním dokumentem proto bývá dohoda o převodu členských práv a povinností, případně navazující dohoda o finančním vyrovnání a smlouva o úschově kupní ceny.

Advokátní úschova není při prodeji nemovitosti zákonnou povinností, ale patří mezi klíčové prvky bezpečného převodu kupní ceny. V rámci standardu svých služeb klientům zajišťuji bezpečnou advokátní úschovu u prověřené advokátní kanceláře, se kterou spolupracuji již více než 10 let. Celou kupní cenu nikdy neskládáte do úschovy realitní kanceláře. Pokud by se prodávající a kupující dohodli na jiném typu úschovy, lze využít také notářskou nebo bankovní úschovu, zpravidla mimo standardní rozsah spolupráce.

Bezpečnost advokátní úschovy nestojí jen na samotné smlouvě, ale na celém systému kontrol. Peníze jsou vedeny na samostatném účtu úschovy určeném pouze pro konkrétní obchodní případ a s prostředky lze nakládat jen podle přesně sjednaných podmínek. Výplatu peněz přitom nemůže schválit jediná osoba, ale vždy ji autorizují minimálně dva advokáti. Samozřejmostí je také evidence úschovy v Centrální evidenci úschov České advokátní komory, informování smluvních stran o pohybech na účtu a profesní pojištění advokátní kanceláře. Klientům navíc zajišťuji advokátní úschovu u prověřené advokátní kanceláře, se kterou jsem již zrealizoval více než 600 transakcí.

Po podpisu kupní smlouvy a složení celé kupní ceny na účet advokátní úschovy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí spolu s příslušnou smluvní dokumentací. Návrh na vklad včetně autorizované konverze kupní smlouvy zajišťuje přímo pověřený advokát, který vše podává z důvodu urychlení procesu elektronicky prostřednictvím datové schránky. Katastr u nemovitosti nejprve vyznačí plombu a informuje dotčené osoby, že se u ní řeší změna. Následně běží zákonná ochranná lhůta 20 dnů, po jejímž uplynutí katastr rozhodne o povolení vkladu. Pokud je dokumentace v pořádku, zapíše nového vlastníka do katastru a tím je převod dokončen. Z mé dlouhodobé zkušenosti je pracoviště katastru v Ústí nad Labem v těchto případech velmi svižné a při správně připravených podkladech bývá zápis po uplynutí zákonné lhůty proveden zpravidla velmi rychle, často již následující pracovní den.

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je dnes běžná situace, ale je potřeba správně nastavit celý postup s bankou i smluvní dokumentací. Do procesu vstupuje zajištění potřebných podkladů od banky prodávající strany, zejména vyčíslení zbývající části úvěru, souhlasu s prodejem, podmínek pro jeho doplacení a následného výmazu zástavního práva. Tyto podklady advokát promítne do smluvní dokumentace a ohlídá bezpečný průběh celé transakce pro obě smluvní strany.

U nemovitosti zatížené exekucí je situace výrazně složitější. Zásadní je zjistit počet exekucí, jejich výši a správně nastavit ochranu prostředků kupující strany, protože tyto případy mohou být velmi komplikované a bez pečlivého právního řešení mohou celý prodej ohrozit.

Nejčastější právní rizika při prodeji nemovitosti vznikají ve chvíli, kdy se podcení prověření právního stavu, smluvní dokumentace nebo bezpečné nastavení celé transakce. V praxi jde nejčastěji o zástavní práva, věcná břemena, exekuce, nedořešené podmínky banky, chyby ve smlouvách, nesprávný postup při úhradě kupní ceny nebo problémy s podklady pro katastr. Častým problémem bývají také nepovolené stavby či stavební úpravy a dále nájemní smlouvy, které mohou při prodeji přecházet na nového vlastníka. U některých případů je potřeba správně vyřešit také PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) a další povinné dokumenty. Mým cílem je tato rizika zachytit včas, vše předem prověřit, správně nastavit ve spolupráci s advokátem smluvní dokumentaci a ohlídat bezpečný průběh celé transakce od podpisu smluv až po přepis energií.