Vyplatí se kupovat byt v centru Ústí nad Labem jako investici na pronájem?

Zda kupovat byt v centru na pronájem záleží na tom, co od investice očekáváte. Pokud je pro vás důležitější stabilnější poptávka po nájmu, lepší občanská vybavenost a snazší pronajatelnost, může být centrum Ústí nad Labem zajímavou volbou. Pokud ale sledujete hlavně co nejvyšší výnos z nájmu, nebývá centrum automaticky nejlepší varianta, protože pořizovací ceny bývají vyšší a výnos pak může být nižší než v levnějších lokalitách. Pro představu: u jednoho aktuálně realizovaného prodeje bytu 2+kk o výměře 50 m² byla dosažená kupní cena 3 114 000 Kč, zatímco reálně dosažitelné nájemné se u podobného bytu pohybuje přibližně kolem 11 až 12 tisíc Kč měsíčně. Investice tedy může dávat smysl, ale vždy je potřeba ji posoudit individuálně podle konkrétní nemovitosti, domu, ulice a cílového typu nájemníka.

Poptávka po nemovitostech ve Všebořicích je dlouhodobě velmi vysoká, podobně jako na navazujícím Bukově. Jde o oblíbenou okrajovou část města, která nabízí velmi dobré zázemí pro běžné bydlení – v dosahu je široká nabídka obchodů včetně většiny velkých řetězců, restaurace, sportovní vyžití i další služby. Právě kombinace dobré vybavenosti, dostupnosti a celkově příjemného charakteru lokality z ní dělá jednu z částí Ústí nad Labem, o které bývá mezi kupujícími dlouhodobě velký zájem. Jednou z nevýhod je horší dostupnost parkovacích míst – to ale není problém typický jen pro tuto lokalitu.

Trh nemovitostí v Ústí nad Labem a v okolních obcích se liší především tím, co kupující v dané lokalitě hledají. Ve městě je větší důraz na byty, dostupnost služeb, MHD, investiční potenciál a celkovou praktičnost bydlení. V okolních obcích bývá poptávka častěji zaměřená na rodinné domy, větší pozemky, více soukromí, klid a zázemí pro rodinný život. S tím souvisí i odlišné vnímání ceny – zatímco v Ústí nad Labem často rozhodují i velmi jemné rozdíly mezi ulicemi a domy, u okolních obcí hraje větší roli celková poloha, dojezd do města, technický stav nemovitosti a kvalita pozemku.

Při prodeji nemovitosti v Ústí nad Labem záleží na konkrétní části města opravdu velmi výrazně. Rozdíly nejsou jen mezi jednotlivými městskými částmi, ale často i mezi konkrétními ulicemi, domy nebo jejich bezprostředním okolím. Právě lokalita má zásadní vliv na okruh zájemců, rychlost prodeje i výslednou cenu. V některých částech města kupující více řeší občanskou vybavenost, dostupnost služeb a dopravy, jinde zase klid, parkování, typ okolní zástavby nebo celkovou pověst lokality. Bez dobré znalosti místního trhu proto nelze cenu ani prodejní strategii nastavit přesně.

Mezi dlouhodobě žádanější části Ústí nad Labem pro bydlení obvykle patří zejména lokality Klíše, Bukov, Všebořice, Skřivánek a také vybrané části Severní Terasy. Každá z těchto lokalit má trochu jiný charakter, ale společným jmenovatelem bývá lepší vnímaná kvalita bydlení, občanská vybavenost a stabilnější poptávka. Zároveň ale platí, že ani v rámci jedné městské části není situace stejná všude – velkou roli hraje konkrétní ulice, typ domu a bezprostřední okolí. Právě proto je při hodnocení atraktivity lokality potřeba dívat se vždy na mikro lokalitu, ne jen na název části města.

Atraktivita jednotlivých částí Ústí nad Labem pro investici se odvíjí hlavně od toho, jaký typ investora jste a co od nemovitosti očekáváte. Pokud hledáte spíše konzervativnější investici se stabilnější poptávkou po nájmu, snazší pronajatelností a lepší budoucí prodejností, bývají zajímavé zejména Bukov, Všebořice, Klíše a Severní Terasa. Právě v těchto lokalitách se obvykle lépe kombinuje poptávka po nájmu s dlouhodobě dobrou prodejností, i když pořizovací ceny bývají vyšší. U nájemného i realizačních cen jsou mezi těmito částmi města rozdíly, ale obecně potvrzují, že jde o lokality se silnou a stabilnější poptávkou.

Pokud jste investor orientovaný hlavně na co nejvyšší hrubý výnos, mohou být zajímavé i levnější části města, kde bývá nižší vstupní cena. V takovém případě je ale potřeba být výrazně opatrnější při výběru konkrétního domu, ulice, technického stavu bytu i cílového typu nájemníka, protože vyšší výnos bývá zpravidla vykoupen vyšším provozním a nájemním rizikem.

Pro investora, který hledá kompromis mezi výnosem a bezpečností, je obvykle nejlepší dívat se nejen na název městské části, ale na konkrétní kombinaci kupní ceny, reálně dosažitelného nájemného, technického stavu, fondu oprav, typu domu a budoucí prodejnosti. Právě v Ústí nad Labem totiž může být investiční rozdíl velmi výrazný i mezi dvěma ulicemi ve stejné části města. Cenové mapy prodaných bytů i přehledy nájemného ukazují, že mikro lokalita a typ domu mají na výslednou ekonomiku investice zásadní vliv.

Bukov a Všebořice jsou vhodné především pro lidi, kteří hledají kvalitní městské bydlení s velmi dobrou občanskou vybaveností a chtějí mít běžné služby, obchody i volnočasové možnosti v dosahu. Oblíbené bývají hlavně u rodin, párů a lidí, kteří preferují praktické a pohodlné bydlení v jedné ze žádanějších částí Ústí nad Labem. Díky dlouhodobě silné poptávce mohou být lokality zajímavé i pro investory, kteří hledají nemovitost s dobrým potenciálem pronájmu.

Na Severní Terase a v Doběticích se nejčastěji prodávají byty v panelových a bytových domech, typicky dispozice 2+1, 3+1 a 4+1. Vedle nich se v nabídce objevují i menší byty 1+1, 1+kk nebo 2+kk, často po rekonstrukci nebo vhodné jako startovací bydlení či investice. Pro tuto část města je typická především sídlištní a bytová zástavba, která vznikala zejména od 70. let a postupně se rozvíjela až do první poloviny 90. let. Nabídka rodinných domů je zde proto výrazně menší a spíše doplňková. Při prodeji v těchto lokalitách pak nejčastěji rozhoduje dispozice, stav bytu, stav domu, výtah, lodžie, parkování a konkrétní umístění v rámci lokality.